Tính khoản trả khi vay mua nhà

Giả định

• Lãi mỗi tháng tính trên dư nợ đầu tháng, bằng một phần mười hai lãi năm.
• Lãi sau ưu đãi giữ nguyên tới hết thời hạn vay. Lãi thả nổi thực tế đổi theo từng kỳ điều chỉnh trong hợp đồng.
• Không trả trước hạn, không có phí hay bảo hiểm đi kèm.
• Số tiền làm tròn tới đồng; tháng cuối trả phần gốc còn lại.
• Nút điền ví dụ dùng 10,9%, mức cố định 12–24 tháng phổ biến ở 11 ngân hàng tháng 8/2026 theo DKRA Consulting, và 14%, giữa khoảng thả nổi 13–15% theo VARS-IRE (quý II/2026) và DXS-FERI (quý III/2026). Đây là mốc đã công bố của các kỳ đó, không phải lãi của một ngân hàng.

Công thức

Gốc trả đều:

1. Gốc mỗi tháng = số tiền vay ÷ số tháng.
2. Lãi tháng = dư nợ đầu tháng × lãi năm ÷ 12.
3. Khoản trả = gốc mỗi tháng + lãi tháng.

Trả đều trong mỗi kỳ lãi suất: khoản trả = D × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ), với D là dư nợ đầu kỳ, r là lãi tháng, n là số tháng còn lại. Khi đổi lãi suất, khoản trả được tính lại trên dư nợ lúc đó.

Tính ngược từ số tiền trả được: khi gốc trả đều, khoản vay = số tiền trả được ÷ (1 ÷ số tháng + lãi năm ÷ 12).

Ví dụ vay 3 tỷ, 20 năm, gốc trả đều, 10,9% trong 24 tháng rồi 14%: tháng đầu 39,8 triệu, tháng 25 44 triệu, tổng lãi khoảng 4,04 tỷ.

Công cụ này chưa tính

• Lãi suất thay đổi nhiều lần. Phần “nếu lãi sau ưu đãi khác đi” chỉ đổi một mức cho cả phần còn lại.
• Phí trả nợ trước hạn, bảo hiểm khoản vay, phí định giá, phí quản lý tài khoản.
• Thu nhập của bạn và mức ngân hàng cho vay. “Khoản vay tương ứng” là phép tính ngược, không phải hạn mức được duyệt.
• Khoản vay của Ngân hàng Chính sách xã hội và các gói có điều kiện riêng.

Kết quả là phép tính trên giả định bạn nhập, không phải biểu lãi hay lịch trả nợ của một ngân hàng. Lịch trả nợ thật nằm trong hợp đồng tín dụng.

Đọc thêm

• Vay mua nhà: khoản trả mỗi tháng thay đổi thế nào khi hết ưu đãi
• Lãi vay mua nhà cuối 2026: các mức đã công bố
• Lãi suất và tín dụng: các mức theo từng kỳ
• Các ngân hàng và đơn vị nghiên cứu nói gì về lãi suất vay mua nhà
• Các bước khi mua nhà ở Đà Nẵng
• Đầu tư cho thuê: cách tính một tài sản