ZONE SCOUTSBất động sản Đà NẵngLiên hệ
Menu
Mái nhà dày đặc và các tòa chung cư của Đà Nẵng, núi Sơn Trà phía sau

← Mua

Mua · Để ở · Đà Nẵng

Mua nhà phố, nhà trong kiệt

Tin rao tháng 10/2026: 81% tin bán nhà riêng ở Hải Châu và 68% ở Thanh Khê có chữ “kiệt” ngay trong tiêu đề, trong khi ở Sơn Trà chỉ 9%. Với nhà trong kiệt, đường vào quyết định cách dùng căn nhà và số tầng được xây lại.

Khu dân cư Đà Nẵng, núi Sơn Trà phía sau · Kushie In Vietnam / Pexels · Pexels License

015 việc cần làm

Trước khi đặt cọc

  1. Đo đường vào ở chỗ hẹp nhất

    Đo từ đường chính tới cửa nhà, không chỉ ở đầu kiệt. Một trụ điện hay bậc tam cấp lấn ra đủ biến kiệt ô tô thành kiệt xe máy. Hỏi thêm xe chữa cháy, xe cứu thương vào được tới đâu.

    Nhà trong kiệt: đo gì, hỏi gì

  2. Lộ giới kiệt và số tầng được xây

    Từ 25/1/2026, ở 12 phường của Đà Nẵng cũ, nhà trong kiệt có lộ giới dưới 2,5 m được xây tối đa 3 tầng, cao 13 m; từ 2,5 tới dưới 7 m tối đa 4 tầng, cao 16,5 m; từ 7 m tối đa 5 tầng, cao 20 m. Căn đang cao hơn mức này thì hỏi giấy phép xây dựng, và tính lại nếu bạn định xây mới.

  3. Đối chiếu sổ với nhà thật

    Diện tích đất, diện tích sàn và số tầng trên sổ so với hiện trạng: tầng tum, phần lấn kiệt, phần cơi nới. Tin rao thường ghi diện tích đất. Nếu vay, hỏi ngân hàng có tính phần chưa có trên sổ vào tài sản thế chấp không.

    Đọc sổ hồng mẫu mới

  4. Phần đất nằm trong lộ giới

    Tra thửa đất trên cổng quy hoạch rồi xin thông tin quy hoạch. Kiệt có lộ giới rộng hơn hiện trạng thì phần đất trước nhà có thể bị thu hồi khi mở rộng, và nhà phải lùi vào khi xây mới.

    Tra cứu quy hoạch

  5. Nền nhà so với mặt kiệt

    Kiệt được đổ bê tông nhiều lần có thể cao hơn nền nhà. Đo chênh lệch này, và hỏi hàng xóm nước lên tới đâu trong các trận mưa lớn.

    Mùa mưa và ngập

02Đầu tư cho thuê

Nếu mua để cho thuê

Nhà nguyên căn cho thuê theo tháng được tính như cho thuê bất động sản. Tháng 10/2026, phần lớn các phường có dưới 15 tin cho thuê, nên lợi suất chỉ tính được ở nơi đủ số tin.

  1. Tháng trống

    Trống một tháng mỗi năm làm mất 8,3% doanh thu, hai tháng là 16,7%. Hỏi khách trước ở bao lâu và vì sao rời đi.

  2. Chỗ gửi ô tô

    Với kiệt xe máy, tìm bãi gửi ô tô gần nhất và giá gửi tháng, rồi tính vào phần trao đổi với người thuê gia đình.

  3. Hợp đồng và tiền cọc

    Hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc công chứng. Ghi thời hạn, kỳ thanh toán, cách điều chỉnh giá, tiền cọc và ai trả sửa chữa lớn. Mua khi đang có khách thì xin bản hợp đồng: người thuê được ở tới hết hạn.

  4. Sửa chữa định kỳ

    Chống thấm, sơn lại, thay thiết bị khi đổi khách. Lập một dòng riêng trong bảng tính, không gộp vào “chi phí khác”.

  5. Thuế cho thuê

    Tiền thuê cả năm, cộng mọi căn bạn cho thuê, từ 1 tỷ đồng trở xuống: không nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân, vẫn phải khai. Trên 1 tỷ: 5% giá trị gia tăng trên toàn bộ doanh thu và 5% thu nhập cá nhân trên phần vượt 1 tỷ (Nghị định 68/2026, sửa bởi Nghị định 141/2026).

    Thuế khi cho thuê nhà

Giá thuê nguyên căn đang chào theo phường · tháng 10/2026

Giá thuê nguyên căn đang chào, triệu đồng/tháng. Lợi suất tham khảo: giá thuê trung vị cả năm trên giá chào bán trung vị mỗi m², cùng phường, cùng loại nhà
LoạiPhườngSố tinGiá thuê trung vịKhoảng giữaDiện tích trung vịLợi suất tham khảo
Nhà nguyên căn cho thuêHải Châu3*20 tr14–24 tr50 m²–
Nhà nguyên căn cho thuêHòa Cường10*20 tr12,3–22,8 tr75,5 m²–
Nhà nguyên căn cho thuêThanh Khê14*15,5 tr12,8–22 tr62 m²–
Nhà nguyên căn cho thuêAn Hải10*26 tr17,9–28 tr85 m²–
Nhà nguyên căn cho thuêSơn Trà7*27 tr20–31,5 tr100 m²–
Nhà nguyên căn cho thuêNgũ Hành Sơn1822,5 tr12,8–36 tr100 m²3,6%/năm

* Dưới 15 tin. Lợi suất chỉ tính khi cả giá bán và giá thuê đều có từ 15 tin trở lên.

Tính lợi suất cho thuê →Cách tính một tài sản cho thuê →

03Số liệu tháng 10/2026

Giá chào theo phường

Tất cả loại nhà →
Giá chào trên mỗi m², triệu đồng. Thanh: khoảng giữa của một nửa số tin (từ phân vị 25 đến 75). Chấm: trung vị. Tin trên Batdongsan.com.vn, đọc ngày 28/10/2026.
Xem bảng số liệu
Giá chào theo phường và loại nhà, tin đăng từ 02/09/2026 đến 28/10/2026
LoạiPhườngSố tinGiá/m² trung vịKhoảng giữaTổng giá trung vịDiện tích trung vị
Nhà riêngHải Châu2195,2 tr66,6–102,2 tr5,3 tỷ55 m²
Nhà riêngHòa Cường3086,7 tr69,9–107,7 tr5,6 tỷ75,8 m²
Nhà riêngThanh Khê7381,1 tr69–94,8 tr4,6 tỷ52 m²
Nhà riêngAn Hải19122,9 tr98,7–140,2 tr8,5 tỷ80 m²
Nhà riêngSơn Trà2283,8 tr70,2–104 tr7,1 tỷ72 m²
Nhà riêngNgũ Hành Sơn3474,2 tr62,5–99,3 tr6,8 tỷ100 m²

04Khu vực

Phường hay gặp loại nhà này

05Đọc thêm

Bài nên đọc

Làm việc cùng Zone Scouts

Đang cân nhắc một căn cụ thể?

Gửi Zone Scouts mục đích mua, ngân sách và tin bạn đang xem. Chúng tôi sẽ cùng bạn xem căn đó cần kiểm tra gì, so với những căn nào và hỏi người bán điều gì.

Liên hệ Zone ScoutsDịch vụ tư vấn

06Mua

Loại nhà khác

Nguồn

  1. Đà Nẵng: Quy chế kiến trúc đô thị mới tại 15 phường, xã có hiệu lực (Quyết định 07/2026/QĐ-UBND), Tin nhanh Chứng khoán — truy cập . Hiệu lực từ 25/01/2026, sửa Quyết định 63/2023/QĐ-UBND
  2. Đà Nẵng điều chỉnh quy định chiều cao công trình xây dựng và cấm xây công trình lớn trong kiệt, hẻm, VnEconomy, 26/01/2026 — truy cập
  3. Cổng thông tin quy hoạch kiến trúc thành phố Đà Nẵng, UBND thành phố Đà Nẵng — truy cập
  4. Toàn văn Nghị định 141/2026/NĐ-CP: nâng ngưỡng doanh thu không phải chịu thuế lên 1 tỷ đồng, Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, 25/05/2026 — truy cập . Thay “500 triệu đồng” bằng “01 tỷ đồng” trong Nghị định 68/2026/NĐ-CP
  5. Hướng dẫn cách tính các loại thuế khi cho thuê nhà, cho thuê tài sản năm 2026, Công ty Luật FDVN, Đà Nẵng — truy cập . Công thức sau Nghị định 141/2026/NĐ-CP; trừ hoạt động kinh doanh lưu trú
  6. Lưu ý các loại hợp đồng nhà ở không cần công chứng, Thư viện Pháp luật — truy cập . Điều 164 Luật Nhà ở 2023
  7. Tặng cho nhà ở đang cho thuê thì bên thuê được tiếp tục ở đến khi nào?, Thư viện Pháp luật — truy cập . Dẫn khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023