Lãi vay mua nhà cuối 2026: ngân hàng đang chào bao nhiêu, khoản trả mỗi tháng đổi ra sao

• 8,5–11,5%

  lãi cố định 12 tháng ở bốn ngân hàng, tháng 9/2026

• 13–15%

  lãi thả nổi sau ưu đãi, quý III/2026

• 5,4%

  tiết kiệm 12 tháng tại quầy, bốn ngân hàng lớn, 3/11/2026

• 46/46

  ngân hàng thương mại đã giảm lãi tiền gửi niêm yết, theo Ngân hàng Nhà nước

Bài này ghi các mức lãi đã công bố tới ngày 04/11/2026 và tính khoản trả cho một khoản vay cụ thể. Các dự báo của ngân hàng và đơn vị nghiên cứu được tổng hợp riêng trong bài Các ngân hàng và đơn vị nghiên cứu nói gì về lãi suất vay mua nhà đến năm 2027. Phần lớn số liệu dưới đây là của cả nước; các nguồn đọc được chưa có số riêng cho Đà Nẵng.

Ngân hàng đang chào bao nhiêu

Tháng 9/2026, lãi cố định 12 tháng ở cả bốn ngân hàng trong biểu đồ đều cao hơn tháng 6, theo số liệu DXS-FERI tổng hợp, Vietstock đăng ngày 22/10.

• Tháng 6/2026
• Tháng 9/2026

8,2%8,5%

9,8%10%

9,2%10,8%

10%11,5%

AgribankVietcombankTechcombankVPBank

Kỳ	Tháng 6/2026	Tháng 9/2026
Agribank	8,2%	8,5%
Vietcombank	9,8%	10%
Techcombank	9,2%	10,8%
VPBank	10%	11,5%

Số liệu DXS-FERI tổng hợp, qua Vietstock, 22/10/2026.

DKRA Consulting thống kê một nhóm rộng hơn trong tháng 8/2026: lãi cố định 12–24 tháng ở 11 ngân hàng phổ biến ở mức 10,9%/năm.

1. VPBank, cố định 12 tháng13,2%
2. VietinBank, cố định 24 thángtrên 12%
3. VIB, cố định 24 tháng12%
4. VIB, cố định 12 tháng11,1%
5. MSB, ACB, cố định 12 thángkhoảng 11%
6. Phổ biến, 11 ngân hàng10,9%
7. HDBank, cố định 12 tháng9,8%
8. Vietcombanktừ 9,6%
9. BIDV, 12 tháng đầutừ 9,5%
10. Woori Bank, cố định 12 tháng9,3%

Nhà đầu tư, 28/8/2026, tổng hợp DKRA Consulting và VnExpress. BIDV: “Ngôi nhà đầu tiên” từ tháng 6/2026. Vietcombank: mức “từ”. VietinBank: cố định 24 tháng “trên 12%”.

Hai nguồn ghi khác nhau ở một chỗ: VPBank 13,2% trong tháng 8 theo DKRA, 11,5% trong tháng 9 theo DXS-FERI. Các bài báo không nêu cách chọn khoản vay của từng bên, nên hai con số không so trực tiếp được.

Một số gói đang chào, theo Thương Gia ngày 2/10/2026:

• BIDV “Ngôi nhà đầu tiên”, 30.000 tỷ đồng: 9,5%/năm trong 12 tháng, 10% trong 18 tháng hoặc 10,5% trong 24 tháng; thời hạn vay tối đa 30 năm.
• VIB: cố định 11,5%/năm trong 60 tháng.
• Vietcombank, 20.000 tỷ đồng: giảm tối đa 1%/năm so với khoản vay thông thường, cho nhà ở các dự án đã có giấy chứng nhận; thời hạn tối đa 35 năm.
• TPBank: giảm biên độ tối đa 1,2% cho một số khoản vay mua bất động sản, tùy sản phẩm.

Nhà ở xã hội có mức riêng. Từ 1/7 đến hết 31/12/2026, lãi vay cho người mua theo chương trình của Nghị quyết 33/NQ-CP là 6,5%/năm, ở 9 ngân hàng thương mại, theo Công văn 5341/NHNN-CSTT.

Sau thời gian ưu đãi

Phần lớn hợp đồng chuyển sang thả nổi khi hết ưu đãi: lãi tham chiếu hoặc lãi cơ sở của ngân hàng, cộng biên độ khoảng 3,3–3,5 điểm phần trăm. Các nguồn ghi mức thực trả như sau:

• 13–15%/năm: khảo sát VARS-IRE ở 10 ngân hàng, quý II/2026; số DXS-FERI tổng hợp cho quý III/2026; ông Võ Hồng Thắng của DKRA, tháng 10/2026.
• 12–15%/năm: Avison Young, báo cáo quý III/2026.
• 16–17%/năm: Thương Gia, ngày 2/10/2026, ghi là “dữ liệu được cung cấp”, không nêu đơn vị đưa ra.

Những gì đã đổi từ giữa tháng 10/2026

Ngày 18/10: Ngân hàng Nhà nước có văn bản 9608/NHNN-CSTT, yêu cầu các tổ chức tín dụng giảm lãi tiền gửi niêm yết tối thiểu 0,5%/năm ở kỳ hạn từ 6 tháng trở lên, giảm lãi cho vay, tập trung giảm 1,5–2%/năm cho sản xuất, kinh doanh và lĩnh vực ưu tiên.

Lãi tiền gửi: tiết kiệm 12 tháng tại quầy của Vietcombank, BIDV, VietinBank là 5,9%/năm ngày 1/10. BIDV và VietinBank giảm còn 5,4% trong biểu cập nhật ngày 21/10. Ngày 3/11, cả Agribank, Vietcombank, BIDV, VietinBank cùng ở 5,4%. Chứng chỉ tiền gửi 12 tháng của BIDV, VietinBank ghi 7,4%/năm ngày 1/11. Theo Ngân hàng Nhà nước, 46/46 ngân hàng thương mại đã giảm lãi tiền gửi niêm yết 0,5–0,7%/năm ở kỳ hạn từ 6 tháng (CafeF, 4/11).

Lãi cho vay: cuối tháng 10, lãi vay phát sinh mới giảm khoảng 0,2–0,5%/năm so với giữa tháng, và hơn 20 ngân hàng công bố chương trình tín dụng ưu đãi giảm 1,5–2%/năm, theo Ngân hàng Nhà nước. Agribank cho biết khoảng 200.000 tỷ đồng dư nợ cũ đã được giảm lãi tới ngày 31/10, tùy đối tượng và mục đích vay. MB cho biết khoản vay cũ thuộc 5 lĩnh vực ưu tiên được giảm khi tới kỳ điều chỉnh, không cần thủ tục.

Vay mua nhà: Vietstock ghi các đợt giảm này ưu tiên sản xuất kinh doanh, không gồm bất động sản, và lãi vay mua nhà thường cần 1–2 quý mới phản ánh các đợt giảm lãi cho doanh nghiệp. Tới ngày 04/11/2026, các nguồn đọc được chưa ghi ngân hàng nào công bố mức giảm riêng cho khoản vay mua nhà trong đợt này.

Tín dụng bất động sản

Theo Vietstock, Công văn 4551 áp cho 25 ngân hàng quy định tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2026 của mỗi ngân hàng không vượt mức tăng tín dụng chung của chính ngân hàng đó, loại trừ cho vay nhà ở xã hội và khu công nghiệp.

Tới ngày 31/8/2026, dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025; cả năm 2025 tăng khoảng 22%. Tín dụng toàn nền kinh tế tới ngày 30/9/2026 đạt 20,75 triệu tỷ đồng, tăng 11,59% so với cuối năm 2025, theo họp báo của Ngân hàng Nhà nước ngày 7/10. Hai con số chốt ở hai ngày khác nhau.

Một khoản vay 3 tỷ ở từng kịch bản

Dưới đây là cùng một phép tính cho một khoản vay 3 tỷ đồng, 20 năm, trả gốc đều 12,5 triệu/tháng, lãi trên dư nợ giảm dần.

• Trả gốc
• Trả lãi

01020304050

Tháng đầu: 39,8 trHết ưu đãi: 44 trTháng cuối: 12,6 tr

Năm 05101520

Khoản trả tháng đầu 39,8 triệu đồng, tháng đầu tiên sau ưu đãi 44 triệu đồng, tháng cuối 12,6 triệu đồng. Tổng tiền lãi 4.040,4 triệu đồng.

Zone Scouts tính: gốc trả đều 12,5 triệu/tháng, lãi trên dư nợ giảm dần. 10,9% là mức cố định phổ biến tháng 8/2026; 14% là giữa khoảng thả nổi 13–15%, giả định giữ nguyên suốt thời gian còn lại.

Cùng 3 tỷ, 20 năm, trả gốc đều. Khoản trả tính bằng triệu đồng, tiền lãi bằng tỷ đồng.

Kịch bản lãi suất	Tháng đầu	Tháng đầu sau ưu đãi	Lãi 5 năm đầu	Tổng lãi 20 năm
Giả định kiểu năm 2025: 7% hai năm, rồi 10,5%	30,0	36,1	1,18	2,96
Mức của Agribank tháng 9/2026: 8,5% một năm, rồi 14%	33,8	45,8	1,68	4,06
BIDV “Ngôi nhà đầu tiên”: 9,5% một năm, rồi 14%	36,3	45,8	1,71	4,09
BIDV “Ngôi nhà đầu tiên”: 10,5% hai năm, rồi 14%	38,8	44,0	1,64	4,02
Phổ biến tháng 8/2026: 10,9% hai năm, rồi 14%	39,8	44,0	1,66	4,04
VIB: cố định 11,5% năm năm, rồi 14%	41,3	38,8	1,51	3,89
Thả nổi 15% ngay từ đầu	50,0	50,0	1,97	4,52

Mức 14% sau ưu đãi và dòng đầu của bảng là giả định, không phải mức của ngân hàng nào. Lãi thả nổi thực tế đổi theo từng kỳ điều chỉnh.

Đọc trong bảng: gói 9,5% một năm có tháng đầu thấp hơn gói 10,9% hai năm khoảng 3,5 triệu; tháng đầu sau ưu đãi của nó (tháng 13) cao hơn tháng đầu sau ưu đãi của gói kia (tháng 25) khoảng 1,8 triệu; tổng lãi 20 năm của hai gói cách nhau chưa tới 0,1 tỷ. Gói cố định 11,5% năm năm có tháng đầu cao nhất trong ba gói này và tổng lãi thấp nhất, với giả định lãi sau đó là 14%. Nếu lãi thả nổi thấp hơn, phần chênh giữa các gói đổi theo.

Trước khi ký hợp đồng vay

• Hỏi công thức thả nổi bằng con số: lãi tham chiếu hiện tại là bao nhiêu, biên độ cộng thêm bao nhiêu, bao lâu điều chỉnh một lần. Ghi vào hợp đồng.
• Hỏi điều khoản điều chỉnh lãi ưu đãi: ngân hàng có được điều chỉnh lãi “cố định” trong kỳ không, và khi nào.
• Hỏi phí trả nợ trước hạn theo từng năm, nhất là khi định trả bớt gốc khoản lớn.
• Hỏi khoản vay có thuộc chương trình giảm lãi đang chạy không: chương trình nào, tới ngày nào, sau đó tính ra sao.
• Đang có khoản vay: hỏi ngân hàng kỳ điều chỉnh tới là khi nào, khoản vay của mình có được áp mức giảm không.
• Nếu mua để bán lại sau vài năm: cộng tiền lãi đã trả vào giá vốn. Bảng trên có cột lãi của 5 năm đầu để làm phép cộng này.

Cách đọc lịch trả nợ và hợp đồng vay được giải thích trong bài Vay mua nhà: khoản trả mỗi tháng thay đổi thế nào khi hết ưu đãi.