Vay mua nhà: khoản trả mỗi tháng thay đổi thế nào khi hết ưu đãi

Gói vay mua nhà có thể quảng cáo một lãi suất thấp cho 12, 24 hay 36 tháng đầu. Sau đó lãi suất thả nổi theo công thức trong hợp đồng, thường là một lãi suất tham chiếu của ngân hàng cộng thêm một biên độ cố định. Tháng 8/2026, DKRA Consulting ghi lãi cố định 12–24 tháng phổ biến 10,9%/năm ở 11 ngân hàng; khoảng thả nổi sau ưu đãi là 13–15%/năm theo VARS-IRE (quý II/2026) và DXS-FERI (quý III/2026). Các mức này đổi theo kỳ, xem Lãi suất và tín dụng.

Một khoản vay 3 tỷ trong 20 năm

Giả sử vay 3 tỷ, trả trong 20 năm, lãi 10,9%/năm cố định 2 năm đầu, sau đó 14%/năm. Cách tính là gốc trả đều: mỗi tháng trả một phần gốc bằng nhau, 12,5 triệu, cộng tiền lãi tính trên dư nợ còn lại.

• Trả gốc
• Trả lãi

01020304050

Tháng đầu: 39,8 trHết ưu đãi: 44 trTháng cuối: 12,6 tr

Năm 05101520

Khoản trả tháng đầu 39,8 triệu đồng, tháng đầu tiên sau ưu đãi 44 triệu đồng, tháng cuối 12,6 triệu đồng. Tổng tiền lãi 4.040,4 triệu đồng.

Gốc trả đều, lãi tính trên dư nợ giảm dần. 10,9% trong 24 tháng đầu là mức phổ biến tháng 8/2026; 14% sau đó là giả định, giữa khoảng 13–15%.

• Tháng đầu: khoảng 39,8 triệu, gồm 12,5 triệu gốc và 27,3 triệu lãi.
• Tháng 24, cuối kỳ ưu đãi: khoảng 37,1 triệu.
• Tháng 25: khoảng 44 triệu. Dư nợ đã giảm còn 2,7 tỷ, nhưng lãi suất tăng 3,1 điểm nên tiền lãi tăng từ khoảng 24,6 lên 31,5 triệu. Khoản trả tăng khoảng 6,9 triệu sau một tháng.
• Tháng cuối: khoảng 12,6 triệu.
• Tổng tiền lãi 20 năm: khoảng 4,04 tỷ.

Thử với số của bạn ở công cụ tính khoản trả.

Tính khả năng trả nợ bằng con số sau ưu đãi

Khi tính ngân sách, dùng khoản trả cao nhất, tức tháng đầu tiên sau ưu đãi, rồi thử thêm trường hợp lãi suất cao hơn. Thu nhập vừa đủ trả 39,8 triệu thì tháng 25 thiếu khoảng 4,3 triệu. Trên dư nợ 2,7 tỷ, mỗi điểm phần trăm lãi suất là thêm 2,25 triệu mỗi tháng.

1. Lãi 13%41,8 tr
2. Lãi 14%44 tr
3. Lãi 15%46,3 tr
4. Lãi 16%48,5 tr

Cùng khoản vay 3 tỷ, 20 năm; dư nợ đầu tháng 25 là 2,7 tỷ. Các mức lãi là giả định.

Trả gốc đều hay trả đều mỗi tháng

Nếu ngân hàng cho chọn trả đều một số tiền mỗi tháng, gốc và lãi cộng lại không đổi trong một kỳ lãi suất. Với cùng khoản vay 3 tỷ, 20 năm, lãi 10,9% không đổi, cách trả đều cho khoản khoảng 30,8 triệu mỗi tháng thay vì 39,8 triệu tháng đầu. Gốc giảm chậm hơn trong những năm đầu nên tổng tiền lãi khoảng 4,38 tỷ, so với 3,28 tỷ khi trả gốc đều. Hỏi ngân hàng bảng lịch trả nợ của cả hai cách với cùng giả định lãi suất rồi so.

Vay để mua nhà cho thuê

Nếu căn nhà để cho thuê, so khoản trả sau ưu đãi với tiền thuê thực thu, sau thời gian trống và chi phí, không phải tiền thuê quảng cáo. Ví dụ, tin rao tháng 10/2026 cho thấy căn hộ cho thuê nguyên căn ở An Hải chào trung vị khoảng 18 triệu một tháng, bằng khoảng 45% khoản trả tháng đầu của khoản vay trên. Cách tính lại dòng tiền ở bài Trước khi tin vào dòng tiền.

Các khoản phải trả khi sang tên, ngoài tiền nhà, ở bài Thuế, phí khi mua bán nhà.