01Mô hình
Ba mô hình, ba cách tính
Thuê dài hạn
Hợp đồng theo tháng, theo năm với một gia đình hoặc một người thuê. Khai như cho thuê bất động sản: tiền thuê cả năm tới 1 tỷ đồng không nộp thuế, vẫn phải khai; trên 1 tỷ, 5% giá trị gia tăng trên toàn bộ và 5% thu nhập cá nhân trên phần vượt.
Nhà trọ, nhà chia phòng →Lưu trú ngắn ngày
Khách theo đêm qua nền tảng đặt phòng, doanh thu theo mùa. Đây là kinh doanh lưu trú: đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận an ninh, phòng cháy, thông báo lưu trú mỗi ngày, và cách tính thuế riêng. Căn hộ chung cư có thêm câu hỏi về Luật Nhà ở và nội quy tòa.
Homestay, villa du lịch →Thuê cả tòa
Một bên thuê lại cả tòa rồi tự vận hành. Thu nhập của chủ là tiền thuê cả tòa, không phải doanh thu các phòng. Đọc thời hạn, mức tăng giá, quyền chấm dứt sớm, tiền cọc, và ai đứng tên các giấy phép.
Căn hộ dịch vụ, khách sạn nhỏ →
02Doanh thu
Doanh thu được quảng cáo và doanh thu có chứng từ
“Dòng tiền mỗi tháng” trên tin có thể là tổng giá niêm yết, doanh thu tháng cao điểm, hoặc tiền thuê cả tòa. Hỏi con số đó tính cho tháng nào, gồm những phòng nào, có gồm tiền điện nước thu hộ không. Rồi tính lại trên sổ thu cả năm.
Trên giấy, kín phòng cả năm
Lấp đầy 75%
Thực thu
Chi phí 30%
Lợi suất ròng
Lấp đầy 75% và chi phí vận hành 30% doanh thu là giả định để minh họa. Chưa tính lãi vay, thuế và tiền thay nội thất.
03Tài liệu
Ba lớp tài liệu cần đối chiếu
Danh sách phòng
Phòng nào đang có khách, giá từng phòng, hợp đồng còn bao lâu, tiền cọc đang giữ. Đi xem đối chiếu từng phòng.
Tiền thực nhận
Sao kê hoặc báo cáo từ nền tảng đặt phòng đủ 12 tháng, gồm các tháng vắng khách. Từ năm 2026, hộ kinh doanh khai theo doanh thu thực tế, nên có thể so thêm với tờ khai thuế.
Chi phí và hạng mục lớn
Lương, dọn phòng, điện nước chung, phí nền tảng, cùng những hạng mục sắp phải thay như máy lạnh, chống thấm, thang máy. Kèm hóa đơn.
04Lợi suất · tháng 10/2026
Lợi suất gộp và lợi suất ròng
Lợi suất gộp là tiền thuê cả năm chia giá mua, chưa trừ gì. Lợi suất ròng trừ thêm tháng trống và chi phí vận hành. Bảng dưới là lợi suất gộp tham khảo theo phường, tính trên giá chào; mức tham chiếu khác là lãi tiết kiệm 12 tháng tại quầy của Agribank, Vietcombank, BIDV, VietinBank: 5,4%/năm ngày 3/11/2026.
| Loại | Phường | Số tin | Giá thuê trung vị | Khoảng giữa | Diện tích trung vị | Lợi suất tham khảo |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Căn hộ cho thuê | Hải Châu | 16 | 18,5 tr | 15–21,5 tr | 71 m² | – |
| Căn hộ cho thuê | Hòa Cường | 15 | 28 tr | 22,9–33 tr | 75 m² | 5,6%/năm |
| Căn hộ cho thuê | Thanh Khê | 10* | 15,5 tr | 13,1–17 tr | 102 m² | – |
| Căn hộ cho thuê | An Hải | 30 | 18 tr | 17–22,8 tr | 68 m² | – |
| Căn hộ cho thuê | Sơn Trà | 6* | 16 tr | 12,8–21,5 tr | 55 m² | – |
| Căn hộ cho thuê | Ngũ Hành Sơn | 31 | 16 tr | 12–24,5 tr | 65 m² | 5,2%/năm |
| Nhà nguyên căn cho thuê | Hải Châu | 3* | 20 tr | 14–24 tr | 50 m² | – |
| Nhà nguyên căn cho thuê | Hòa Cường | 10* | 20 tr | 12,3–22,8 tr | 75,5 m² | – |
| Nhà nguyên căn cho thuê | Thanh Khê | 14* | 15,5 tr | 12,8–22 tr | 62 m² | – |
| Nhà nguyên căn cho thuê | An Hải | 10* | 26 tr | 17,9–28 tr | 85 m² | – |
| Nhà nguyên căn cho thuê | Sơn Trà | 7* | 27 tr | 20–31,5 tr | 100 m² | – |
| Nhà nguyên căn cho thuê | Ngũ Hành Sơn | 18 | 22,5 tr | 12,8–36 tr | 100 m² | 3,6%/năm |
05Vốn vay
Tác động của lãi vay
Ví dụ giả định: căn hộ trung vị ở Ngũ Hành Sơn, tháng 10/2026, chào 2,5 tỷ cho 50 m², tính tiền thuê theo giá trung vị mỗi m² được khoảng 12,3 triệu/tháng. Vay 20 năm, trả gốc đều, lãi 10,9% hai năm đầu rồi 14%, là mức cố định phổ biến tháng 8/2026 và giữa khoảng thả nổi sau ưu đãi.
| Phần vay | Trả tháng đầu | Trả tháng 25 | Chênh với tiền thuê, tháng đầu | Trả năm đầu so với giá mua |
|---|---|---|---|---|
| 50% | 16,6 tr | 18,3 tr | 4,3 tr | 7,8% |
| 70% | 23,2 tr | 25,7 tr | 10,9 tr | 11% |
Dòng tiền năm đầu dương khi tiền về tay sau chi phí lớn hơn khoản trả. Với cách tính này, lợi suất ròng trên giá mua phải vượt tỷ lệ ở cột cuối. Bảng chưa tính phí quản lý và tháng trống.
06Giá mua
So với giá chào của phường
Đặt giá căn đang xem cạnh giá chào trung vị của phường cho cùng loại nhà và ghi mức chênh bằng phần trăm. Phần chênh đi kèm gì: mặt tiền, hợp đồng thuê dài, nội thất mới. Khách sạn và tòa căn hộ dịch vụ không nằm trong giá mỗi m² của Zone Scouts, nên so bằng lợi suất trên sổ thu.
07Zone Scouts
Zone Scouts giúp gì
Bóc tách doanh thu
Ghi riêng doanh thu người bán nêu, doanh thu có chứng từ và những giả định còn cần kiểm tra.
Đọc hợp đồng và chi phí
Điều kiện hợp đồng thuê, chi phí vận hành và khoản đầu tư thêm, trước khi lập bảng dòng tiền.
Bảng tính theo giả định của bạn
Dựng phép tính từ hiện trạng của tài sản. Thay đổi về hạ tầng hay quy hoạch được ghi thành kịch bản riêng, kèm điều kiện cần xảy ra.
08Đầu tư cho thuê
Theo loại nhà
Tạo dòng tiền
Căn hộ dịch vụ, khách sạn nhỏ
Loại hình đăng ký, giấy chứng nhận an ninh, phòng cháy, số tầng được phép và doanh thu có chứng từ.
Nhà trọ, nhà chia phòng
Danh sách phòng thực thu, lối thoát nạn, đường xe chữa cháy và tiền điện đúng quy định.
Homestay, villa du lịch
Nhà có phòng cho thuê hay villa du lịch: giấy tờ đúng loại hình, sổ thu 12 tháng và mùa lũ.
Mua nhà rồi cho thuê
Nhà phố, nhà trong kiệt
Lộ giới kiệt quyết định số tầng được xây; bề rộng thật quyết định ô tô có tới được cửa không.
Nhà mặt tiền, shophouse
Lộ giới, số tầng được xây theo bề rộng đường và tiền thuê thật trên chính đoạn đường đó.
Căn hộ chung cư
Sổ hồng, quỹ bảo trì 2%, nội quy về cho thuê và các căn đang chào trong cùng tòa.
Biệt thự, liền kề
Sổ đất ở hay đất du lịch, quy chế của khu, phí dịch vụ và hồ sơ xây dựng của chính căn đó.
Bài nên đọc
Kiểm tra trước khi mua
Giá trong tin rao: dùng thế nào khi đi mua nhà
Giá trên tin rao cho biết khoảng giá chào của một khu, chưa phải giá giao dịch. Cách so cho đúng, cách nhận ra tin đăng lại và những câu cần hỏi khi gọi điện.
Đầu tư cho thuê
Trước khi tin vào dòng tiền của một tòa căn hộ
“Dòng tiền 80 triệu mỗi tháng” trên tin rao có thể được tính theo nhiều cách. Cách tính lại từ con số đó, và những giấy tờ cần xin để biết tòa nhà thu được bao nhiêu.
Kiểm tra trước khi mua
Mùa mưa ở Đà Nẵng: kiểm tra ngập trước khi mua nhà
Gần một nửa lượng mưa cả năm của Đà Nẵng rơi vào tháng 10 và 11. Cách đọc dấu vết ngập trên một căn nhà, hỏi ai, hỏi gì, và lúc nào đi xem.
Pháp lý và giấy tờ
Người nước ngoài mua nhà ở Đà Nẵng: được mua gì, ở đâu, giữ được bao lâu
Luật Nhà ở 2023 cho cá nhân nước ngoài mua căn hộ và nhà trong dự án nhà ở thương mại, tối đa 30% mỗi tòa, thời hạn 50 năm. Ở Đà Nẵng, danh mục dự án do thành phố công bố theo từng đợt.
Thuế, phí
Thuế khi cho thuê nhà từ năm 2026: ngưỡng 1 tỷ và cách tính
Cho thuê nhà từ 1 tỷ đồng một năm trở xuống không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Vượt ngưỡng, thuế giá trị gia tăng tính trên toàn bộ doanh thu. Cách tính, cách khai và ví dụ.
Thuế, phí
Thuế, phí khi mua bán nhà ở Đà Nẵng: ai trả, trả bao nhiêu
Thuế thu nhập cá nhân 2%, lệ phí trước bạ 0,5%, phí công chứng theo bậc: tính trên giá nào, ai nộp theo luật, ai được miễn, và máy tính cho căn bạn đang xem.
Làm việc cùng Zone Scouts
Đang cân nhắc một căn cụ thể?
Gửi Zone Scouts mục đích mua, ngân sách và tin bạn đang xem. Chúng tôi sẽ cùng bạn xem căn đó cần kiểm tra gì, so với những căn nào và hỏi người bán điều gì.
Dành cho nhu cầu khác
Nguồn
- Toàn văn Nghị định 141/2026/NĐ-CP: nâng ngưỡng doanh thu không phải chịu thuế lên 1 tỷ đồng, Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, 25/05/2026 — truy cập . Thay “500 triệu đồng” bằng “01 tỷ đồng” trong Nghị định 68/2026/NĐ-CP
- Hướng dẫn cách tính các loại thuế khi cho thuê nhà, cho thuê tài sản năm 2026, Công ty Luật FDVN, Đà Nẵng — truy cập . Công thức sau Nghị định 141/2026/NĐ-CP; trừ hoạt động kinh doanh lưu trú
- Mức thuế kinh doanh dịch vụ lưu trú 2026 và cách tính, MISA eShop — truy cập . Tổng hợp Nghị định 68/2026/NĐ-CP, 141/2026/NĐ-CP và Luật 109/2025/QH15
- Quy định của pháp luật về hoạt động kinh doanh dịch vụ lữ hành và lưu trú du lịch, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch — truy cập . Luật Du lịch 2017 Điều 48–50; Nghị định 168/2017/NĐ-CP Điều 21–29
- Một số điểm mới của Nghị định 58/2026/NĐ-CP về điều kiện an ninh, trật tự, Công an tỉnh Hưng Yên — truy cập . Hiệu lực từ 15/03/2026
- Từ 01/7/2026, khai báo lưu trú theo Điều 30 Luật Cư trú sửa đổi, LuatVietnam — truy cập . Khoản 9 Điều 4 Luật số 118/2025/QH15
- Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, khoản 8 Điều 3, Quốc hội, hiệu lực từ 01/08/2024 — truy cập . Các hành vi bị cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư
- Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm, Nhà đầu tư, 28/08/2026 — truy cập
- Lãi suất Agribank, Vietcombank, BIDV, VietinBank ngày 3/11, Gia đình và Xã hội, 03/11/2026, dẫn Tạp chí An ninh tiền tệ — truy cập