015 việc cần làm
Trước khi đặt cọc
Mua từ chủ đầu tư hay bán lại
Căn chưa bàn giao mua từ chủ đầu tư: tiền cọc tối đa 5% giá bán, đợt đầu tối đa 30% kể cả cọc, tổng trước khi bàn giao tối đa 70%, và 5% cuối chỉ thu khi đã cấp sổ (Luật Kinh doanh bất động sản 2023). Hỏi văn bản đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai.
Sổ hồng
Căn đã có sổ riêng, đang chờ cấp hay mới có hợp đồng. Mua lại khi chưa có sổ là nhận chuyển nhượng hợp đồng qua chủ đầu tư, thủ tục khác với công chứng sang tên căn đã có sổ.
Đọc sổ hồng mẫu mớiCăn hộ chung cư hay căn hộ du lịch
Đọc mục đích và thời hạn sử dụng đất trên sổ. Condotel, căn hộ du lịch nằm trên đất của dự án, thời hạn theo dự án và thường không quá 50 năm. Quý II/2026, DKRA ghi nhận 1 căn condotel bán ra trên 1.234 căn đang chào. Hỏi ngân hàng có nhận thế chấp không.
Quỹ bảo trì và phí
Người mua từ chủ đầu tư nộp 2% giá trị căn, tính riêng ngoài giá bán. Mua lại thì xin chứng từ đã nộp và hỏi quỹ đã bàn giao cho ban quản trị chưa. Hỏi phí quản lý, phí đỗ xe và số nợ phí của căn.
Đi xem vào giờ đông
Thang máy giờ cao điểm, bãi xe buổi tối, tiếng ồn từ đường lớn và hàng quán. Xin biên bản họp nhà chung cư gần nhất để biết các vấn đề về phí và bãi xe.
02Đầu tư cho thuê
Nếu mua để cho thuê
Cho thuê theo tháng và cho khách du lịch thuê theo ngày là hai việc khác nhau về quy định, thuế và doanh thu. Bảng dưới là giá thuê theo tháng.
Từ lợi suất gộp tới tiền về tay
Ví dụ Ngũ Hành Sơn, tháng 10/2026: lợi suất gộp khoảng 5,2%. Giả định trống 1 tháng và chi phí bằng 10% tiền thuê, còn khoảng 4,3%.
Lợi suất theo phườngNếu vay để mua
Ví dụ giả định: căn 2,5 tỷ, vay 70% trong 20 năm, trả gốc đều, lãi 10,9%: tháng đầu trả khoảng 23,2 triệu. Căn 50 m² tính theo giá thuê trung vị mỗi m² ở Ngũ Hành Sơn được khoảng 12,3 triệu/tháng.
Vay mua nhà trả gópCho thuê theo ngày
Luật Nhà ở 2023 cấm dùng căn hộ chung cư vào mục đích khác để ở, nhưng chưa định nghĩa thế nào là cho thuê ngắn ngày. TP.HCM đã có Quyết định 19/2026 lập danh mục chung cư đủ điều kiện; tính tới 11/2026, Zone Scouts chưa thấy văn bản tương tự của Đà Nẵng. Đọc nội quy nhà chung cư và hỏi ban quản trị trước khi tính doanh thu theo đêm.
Phí do ai trả
Phí quản lý, phí đỗ xe, internet: ghi trong hợp đồng ai trả. Phần chủ nhà trả là chi phí mỗi tháng, kể cả tháng trống.
Thuế cho thuê
Tiền thuê cả năm, cộng mọi căn bạn cho thuê, từ 1 tỷ đồng trở xuống: không nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân, vẫn phải khai. Trên 1 tỷ: 5% giá trị gia tăng trên toàn bộ doanh thu và 5% thu nhập cá nhân trên phần vượt 1 tỷ (Nghị định 68/2026, sửa bởi Nghị định 141/2026).
Thuế khi cho thuê nhà
Giá thuê nguyên căn đang chào theo phường · tháng 10/2026
| Loại | Phường | Số tin | Giá thuê trung vị | Khoảng giữa | Diện tích trung vị | Lợi suất tham khảo |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Căn hộ cho thuê | Hải Châu | 16 | 18,5 tr | 15–21,5 tr | 71 m² | – |
| Căn hộ cho thuê | Hòa Cường | 15 | 28 tr | 22,9–33 tr | 75 m² | 5,6%/năm |
| Căn hộ cho thuê | Thanh Khê | 10* | 15,5 tr | 13,1–17 tr | 102 m² | – |
| Căn hộ cho thuê | An Hải | 30 | 18 tr | 17–22,8 tr | 68 m² | – |
| Căn hộ cho thuê | Sơn Trà | 6* | 16 tr | 12,8–21,5 tr | 55 m² | – |
| Căn hộ cho thuê | Ngũ Hành Sơn | 31 | 16 tr | 12–24,5 tr | 65 m² | 5,2%/năm |
03Số liệu tháng 10/2026
Giá chào theo phường
Xem bảng số liệu
| Loại | Phường | Số tin | Giá/m² trung vị | Khoảng giữa | Tổng giá trung vị | Diện tích trung vị |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Căn hộ chung cư | Hải Châu | 6 | 83 tr | 64,4–86,4 tr | 4,1 tỷ | 56,5 m² |
| Căn hộ chung cư | Hòa Cường | 17 | 79,7 tr | 69,7–94,6 tr | 5,3 tỷ | 71 m² |
| Căn hộ chung cư | Thanh Khê | 26 | 50,4 tr | 38,9–52,6 tr | 3,5 tỷ | 82 m² |
| Căn hộ chung cư | An Hải | 13 | 79,6 tr | 70,9–120 tr | 5,6 tỷ | 58 m² |
| Căn hộ chung cư | Sơn Trà | 13 | 62 tr | 60,2–76,3 tr | 3,5 tỷ | 48,1 m² |
| Căn hộ chung cư | Ngũ Hành Sơn | 34 | 56,6 tr | 45,6–66,3 tr | 2,5 tỷ | 50 m² |
04Khu vực
Phường hay gặp loại nhà này
05Dự án
Dự án có loại này
Đang bánNhà ở xã hội
Nhà ở xã hội Hòa Hiệp 4 (Ecohome Hòa Hiệp)
Đợt 277 căn nhận hồ sơ từ 25/10 đến hết 30/11/2026.
Hải Vân · Liên Chiểu
Ảnh khu vực: Làng chài Nam Ô, phường Hải Vân, 2025
Đang bánDự án nhà ở
The Camellia
Sở Xây dựng có văn bản ngày 13/7/2026 về 469 căn đủ điều kiện bán. Tới 15/7/2026 đã hoàn thiện tầng hầm, đang thi công khối đế.
Sơn Trà
Ảnh khu vực: Bình minh trên biển Mỹ Khê, nhìn về bán đảo Sơn Trà
Đang bánNhà ở xã hội
Chung cư thu nhập thấp Đại Địa Bảo
Đợt 237 căn khối C nhận hồ sơ từ 5/5 đến 5/6/2026. Chưa thấy công bố đợt mới, tính tới 03/11/2026.
Sơn Trà
Ảnh khu vực: Tàu cá ở cầu cảng Thọ Quang, phường Sơn Trà, 2018
Đang bánNhà ở xã hội
Nhà ở xã hội khu B Nam cầu Cẩm Lệ (Việt Hương Lakeside)
Đợt đầu 849 căn nhận hồ sơ từ 16/4 đến 16/5/2026. Chưa thấy công bố đợt cho phần còn lại, tính tới 03/11/2026.
Hòa Xuân
Ảnh khu vực: Sân vận động Hòa Xuân, phường Hòa Xuân, 2022
06Đọc thêm
Bài nên đọc
Quy trình giao dịch
Đặt cọc mua nhà: hợp đồng cọc cần ghi những gì
Tiền cọc đi về đâu khi một bên đổi ý, mười điều nên ghi trong hợp đồng cọc, và giới hạn cọc khi mua nhà dự án.
Pháp lý và giấy tờ
Mua nhà ở xã hội ở Đà Nẵng: ai được mua, nộp hồ sơ thế nào, bán lại ra sao
Ba điều kiện để được mua nhà ở xã hội theo quy định từ 7/4/2026, hồ sơ và các bước từ lúc đăng ký tới ký hợp đồng, các mốc thanh toán và ràng buộc khi bán lại.
Vay vốn
Vay mua nhà: khoản trả mỗi tháng thay đổi thế nào khi hết ưu đãi
Lãi suất ưu đãi chỉ kéo dài vài năm đầu. Tính thử một khoản vay 3 tỷ trong 20 năm để thấy tháng nào trả nhiều nhất, tổng tiền lãi bao nhiêu và cần hỏi ngân hàng điều gì.
Pháp lý và giấy tờ
Người nước ngoài mua nhà ở Đà Nẵng: được mua gì, ở đâu, giữ được bao lâu
Luật Nhà ở 2023 cho cá nhân nước ngoài mua căn hộ và nhà trong dự án nhà ở thương mại, tối đa 30% mỗi tòa, thời hạn 50 năm. Ở Đà Nẵng, danh mục dự án do thành phố công bố theo từng đợt.
Phân tích
Nhà ở xã hội ở Đà Nẵng 2026: 17–21 triệu/m², ai được mua, ràng buộc và chi phí cần tính
Năm 2026 Đà Nẵng có các đợt nhận hồ sơ nhà ở xã hội ở Sơn Trà, Hòa Xuân và Hòa Hiệp, giá 17–21 triệu/m². Trần thu nhập là 25 triệu/tháng cho người độc thân. Đợt 277 căn đang nhận hồ sơ tới hết 30/11/2026.
Phân tích
Căn hộ mới ở Đà Nẵng 2026: phần của Ngũ Hành Sơn qua từng kỳ, giá mở bán và giá chào bán lại
Ngũ Hành Sơn chiếm 40–76% căn hộ sơ cấp của cả thành phố qua từng kỳ. Dự án mới giao dịch trung bình 60–70 triệu/m², căn bán lại cùng phường chào khoảng 57 triệu. Hai mức đó cách nhau bao nhiêu, mỗi bên đi kèm những gì.
Làm việc cùng Zone Scouts
Đang cân nhắc một căn cụ thể?
Gửi Zone Scouts mục đích mua, ngân sách và tin bạn đang xem. Chúng tôi sẽ cùng bạn xem căn đó cần kiểm tra gì, so với những căn nào và hỏi người bán điều gì.
07Mua
Loại nhà khác
Nhà phố, nhà trong kiệt
Lộ giới kiệt quyết định số tầng được xây; bề rộng thật quyết định ô tô có tới được cửa không.
Nhà mặt tiền, shophouse
Lộ giới, số tầng được xây theo bề rộng đường và tiền thuê thật trên chính đoạn đường đó.
Đất nền
Lô đã có sổ và lô còn trong dự án chịu hai bộ điều kiện khác nhau. Xem cả diện tích tách thửa.
Biệt thự, liền kề
Sổ đất ở hay đất du lịch, quy chế của khu, phí dịch vụ và hồ sơ xây dựng của chính căn đó.
Căn hộ dịch vụ, khách sạn nhỏ
Loại hình đăng ký, giấy chứng nhận an ninh, phòng cháy, số tầng được phép và doanh thu có chứng từ.
Nhà trọ, nhà chia phòng
Danh sách phòng thực thu, lối thoát nạn, đường xe chữa cháy và tiền điện đúng quy định.
Homestay, villa du lịch
Nhà có phòng cho thuê hay villa du lịch: giấy tờ đúng loại hình, sổ thu 12 tháng và mùa lũ.
Nguồn
- Thu tiền cọc bán nhà hình thành trong tương lai: không quá 5% giá bán, VietnamFinance — truy cập . Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023
- Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Điều 25, Quốc hội, hiệu lực từ 01/08/2024 — truy cập . Các mốc thanh toán 30%, 70%, 95%
- Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Điều 49, Quốc hội, hiệu lực từ 01/08/2024 — truy cập . Các hợp đồng được chuyển nhượng
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Điều 172, Quốc hội, hiệu lực từ 01/08/2024 — truy cập . Đất sử dụng có thời hạn, gia hạn
- DKRA: Giao dịch căn hộ Đà Nẵng tăng 54% nhưng thị trường vẫn chưa phục hồi đồng đều (báo cáo quý II/2026), Người Quan Sát, 02/08/2026 — truy cập
- 5 nội dung cần biết về phí bảo trì chung cư 2026, LuatVietnam — truy cập . Điều 152 Luật Nhà ở 2023
- Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, khoản 8 Điều 3, Quốc hội, hiệu lực từ 01/08/2024 — truy cập . Các hành vi bị cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư
- Từ “vùng xám” đến khung pháp lý: TP.HCM chính thức quản lý hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn, Báo Đấu thầu — truy cập . Quyết định 19/2026/QĐ-UBND của TP.HCM, hiệu lực từ 25/04/2026
- Toàn văn Nghị định 141/2026/NĐ-CP: nâng ngưỡng doanh thu không phải chịu thuế lên 1 tỷ đồng, Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, 25/05/2026 — truy cập . Thay “500 triệu đồng” bằng “01 tỷ đồng” trong Nghị định 68/2026/NĐ-CP
- Hướng dẫn cách tính các loại thuế khi cho thuê nhà, cho thuê tài sản năm 2026, Công ty Luật FDVN, Đà Nẵng — truy cập . Công thức sau Nghị định 141/2026/NĐ-CP; trừ hoạt động kinh doanh lưu trú
- Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm, Nhà đầu tư, 28/08/2026 — truy cập