Mua · Tạo dòng tiền · Đà Nẵng

Mua căn hộ dịch vụ, khách sạn nhỏ

Tin rao tháng 10/2026: 14 trên 42 tin nhà mặt phố ở An Hải và 16 trên 54 tin ở Ngũ Hành Sơn là khách sạn hoặc tòa căn hộ dịch vụ, nhiều tin ghi “dòng tiền mỗi tháng”. Một tòa như vậy có thể đang là nhà cho thuê theo tháng hoặc cơ sở lưu trú theo Luật Du lịch, và mỗi loại có giấy tờ, cách tính thuế riêng.

Nhà cao tầng ven biển Sơn Trà, chùa Linh Ứng trên sườn núi · Kirandeep Singh Walia / Pexels · Pexels License

015 việc cần làm

Trước khi đặt cọc

Tòa đang hoạt động theo loại hình nào
Danh mục của Luật Du lịch 2017 có khách sạn, căn hộ du lịch, nhà nghỉ du lịch; không có “căn hộ dịch vụ”. Khách sạn cần tối thiểu 10 buồng, lễ tân, nhân viên trực 24 giờ. Xin đăng ký kinh doanh và văn bản thông báo với cơ quan du lịch. Hỏi có đăng ký xếp hạng không: việc này là tự nguyện.
Giấy chứng nhận an ninh, trật tự
Cơ sở lưu trú phải có giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự: từ 29 phòng trở xuống do Công an cấp xã cấp, từ 30 phòng do Công an thành phố (Nghị định 58/2026; Nghị định 392/2026 từ 15/11/2026). Giấy đứng tên ai, đổi chủ phải làm lại những gì: hỏi công an phường trước khi đặt cọc.
Phòng cháy và bảo hiểm
Cơ sở lưu trú từ 3 tầng hoặc từ 500 m² sàn thuộc diện bảo hiểm cháy nổ bắt buộc. Xin hợp đồng bảo hiểm, văn bản thẩm định thiết kế phòng cháy nếu công trình thuộc diện, biên bản kiểm tra gần nhất. Đi xem lối thoát nạn và đường xe chữa cháy.
Số tầng so với giấy phép
Từ 25/1/2026, ở 12 phường của Đà Nẵng cũ, khách sạn, văn phòng trên thửa đến 200 m² cao tối đa 7 tầng; đường có lòng đường dưới 5,5 m tối đa 6 tầng. So số tầng và số phòng thực tế với giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công. Có phần vượt thì hỏi cách xử lý trước khi trả giá.
Doanh thu có chứng từ
Sao kê 12 tháng, báo cáo từ nền tảng đặt phòng, hóa đơn. Từ năm 2026, hộ kinh doanh khai theo doanh thu thực tế thay vì thuế khoán: xin tờ khai thuế và so với con số người bán nêu.
Trước khi tin vào dòng tiền

02Đầu tư cho thuê

Nếu mua để cho thuê

Tòa căn hộ dịch vụ không có một mức giá thuê chung: doanh thu phụ thuộc số phòng, công suất và cách vận hành. Tính lại từ con số trên tin theo các bước dưới đây.

Ba cách tính “dòng tiền”
Con số trên tin có thể là tổng giá niêm yết, doanh thu tháng cao điểm, hoặc tiền thuê cả tòa. Ví dụ giả định: tòa 12 phòng chào 10,5 tỷ, ghi 80 triệu/tháng khi kín phòng: lợi suất trên giấy 9,1%. Lấp đầy 75% và chi phí 30% doanh thu, còn khoảng 4,8%.
Chi phí vận hành
Lương quản lý, dọn phòng, điện nước chung, phí nền tảng đặt phòng, bảo trì thang máy và máy lạnh, thay nội thất. Xin bảng 12 tháng kèm hóa đơn, không dùng tỷ lệ ước tính.
Nếu có người thuê cả tòa
Đọc hợp đồng: thời hạn, mức tăng giá, quyền chấm dứt sớm, tiền cọc, ai đứng tên các giấy phép kinh doanh. Thu nhập của bạn là tiền thuê cả tòa, không phải doanh thu các phòng.
Thông báo lưu trú
Từ 1/7/2026, cơ sở lưu trú thông báo khách với công an trước 23 giờ của ngày khách đến; khách đến sau 23 giờ thì trước 8 giờ sáng hôm sau, qua VNeID hoặc trực tiếp (Điều 30 Luật Cư trú, sửa bởi Luật 118/2025). Hỏi ai đang làm việc này và ai sẽ làm sau khi đổi chủ.
Thuế của kinh doanh lưu trú
Cách tính cho thuê bất động sản không áp dụng cho hoạt động kinh doanh lưu trú. Với hộ, cá nhân kinh doanh lưu trú: doanh thu năm tới 1 tỷ đồng không nộp thuế giá trị gia tăng và thu nhập cá nhân; từ trên 1 tới 3 tỷ, giá trị gia tăng 5% doanh thu và thu nhập cá nhân 2% trên phần vượt 1 tỷ, hoặc 15% thu nhập nếu chọn tính theo thu nhập; trên 3 tỷ, 17% thu nhập. Trên 1 tỷ phải dùng hóa đơn điện tử.

Giá thuê nguyên căn hộ theo phường, để đối chiếu với giá từng phòng · tháng 10/2026

Giá thuê nguyên căn đang chào, triệu đồng/tháng. Lợi suất tham khảo: giá thuê trung vị cả năm trên giá chào bán trung vị mỗi m², cùng phường, cùng loại nhà
Loại	Phường	Số tin	Giá thuê trung vị	Khoảng giữa	Diện tích trung vị	Lợi suất tham khảo
Căn hộ cho thuê	Hải Châu	16	18,5 tr	15–21,5 tr	71 m²	–
Căn hộ cho thuê	Hòa Cường	15	28 tr	22,9–33 tr	75 m²	5,6%/năm
Căn hộ cho thuê	Thanh Khê	10*	15,5 tr	13,1–17 tr	102 m²	–
Căn hộ cho thuê	An Hải	30	18 tr	17–22,8 tr	68 m²	–
Căn hộ cho thuê	Sơn Trà	6*	16 tr	12,8–21,5 tr	55 m²	–
Căn hộ cho thuê	Ngũ Hành Sơn	31	16 tr	12–24,5 tr	65 m²	5,2%/năm

* Dưới 15 tin. Lợi suất chỉ tính khi cả giá bán và giá thuê đều có từ 15 tin trở lên.

Tính lợi suất cho thuê →Cách tính một tài sản cho thuê →

03Số liệu

Tòa kinh doanh trong tin mặt phố

Số tin là khách sạn hoặc tòa căn hộ dịch vụ trên tổng số tin nhà mặt phố, tháng 10/2026

Hải Châu3/12 tin
Hòa Cường5/32 tin
Thanh Khê1/42 tin
An Hải14/42 tin
Sơn Trà4/16 tin
Ngũ Hành Sơn16/54 tin

Zone Scouts tổng hợp tin rao trên Batdongsan.com.vn, theo mô tả tin. Nhóm này không được tính vào giá chào mỗi m².

04Khu vực

Phường hay gặp loại nhà này

05Đọc thêm

Bài nên đọc

Đầu tư cho thuê5 tháng 11, 2026
Trước khi tin vào dòng tiền của một tòa căn hộ
“Dòng tiền 80 triệu mỗi tháng” trên tin rao có thể được tính theo nhiều cách. Cách tính lại từ con số đó, và những giấy tờ cần xin để biết tòa nhà thu được bao nhiêu.
Phân tích4 tháng 11, 2026
Căn hộ mới ở Đà Nẵng 2026: phần của Ngũ Hành Sơn qua từng kỳ, giá mở bán và giá chào bán lại
Ngũ Hành Sơn chiếm 40–76% căn hộ sơ cấp của cả thành phố qua từng kỳ. Dự án mới giao dịch trung bình 60–70 triệu/m², căn bán lại cùng phường chào khoảng 57 triệu. Hai mức đó cách nhau bao nhiêu, mỗi bên đi kèm những gì.
Phân tích4 tháng 11, 2026
Nhà mặt phố cao hơn nhà riêng cùng phường bao nhiêu? Từ 1,3 tới gần 2,2 lần, tin rao tháng 10/2026
Tin rao tháng 10/2026: ở An Hải, mỗi m² mặt phố chào cao hơn nhà riêng cùng phường khoảng 30%; ở Ngũ Hành Sơn, gần 2,2 lần. Con số đó gộp những gì, và khoảng chênh đi kèm những gì.
Phân tích4 tháng 11, 2026
Khách lưu trú tăng 26%, condotel bán ra 1 căn trong quý II: hai con số và một phép tính cho thuê
Chín tháng 2026 Đà Nẵng đón gần 16 triệu lượt khách lưu trú. Cùng năm, quý II chỉ 1 căn condotel được bán. Bài đặt hai con số cạnh nhau, rồi tính thử một căn hộ cho thuê ngắn ngày và dài hạn.

Làm việc cùng Zone Scouts

Đang cân nhắc một căn cụ thể?

Gửi Zone Scouts mục đích mua, ngân sách và tin bạn đang xem. Chúng tôi sẽ cùng bạn xem căn đó cần kiểm tra gì, so với những căn nào và hỏi người bán điều gì.

Liên hệ Zone Scouts Dịch vụ tư vấn

06Mua