Mua · Tạo dòng tiền · Đà Nẵng

Mua nhà trọ, nhà chia phòng

Hồ sơ phường của Zone Scouts ghi nhận nhà chia phòng ở Liên Chiểu, Hòa Khánh, Hải Vân, Thanh Khê và Cẩm Lệ; ở Liên Chiểu và Hòa Khánh, người thuê chủ yếu là sinh viên và công nhân. Doanh thu nằm ở từng phòng, còn phần lớn việc phải kiểm tra nằm ở tòa nhà: lối thoát nạn, đường xe chữa cháy và số căn so với giấy phép.

Sông Hàn và dải phố trung tâm nhìn từ trên cao · Kirandeep Singh Walia / Pexels · Pexels License

015 việc cần làm

Trước khi đặt cọc

Danh sách phòng thực thu
Số phòng, giá từng phòng, phòng đang trống, người thuê đã ở bao lâu, hợp đồng còn bao lâu, tiền cọc từng người. Đối chiếu với sao kê 12 tháng, gồm cả các tháng hè khi sinh viên nghỉ.
Số căn so với giấy phép
Nhà từ 2 tầng trở lên, dưới 20 căn hộ để cho thuê: làm theo quy định nhà riêng lẻ, và ở Đà Nẵng phải bảo đảm xe chữa cháy tới được nhà (Điều 57 Luật Nhà ở 2023; Quyết định 69/2026, từ 10/6/2026). Từ 20 căn trở lên là nhóm có yêu cầu riêng. Đếm số căn thực tế và so với giấy phép xây dựng.
Lối thoát nạn và báo cháy
Chỉ thị 19/CT-TTg yêu cầu nhà cho thuê trọ thuộc diện này hoàn thành các giải pháp phòng cháy trước 30/3/2025, nếu không phải dừng hoạt động tới khi xong. Xin biên bản kiểm tra của công an. Đi xem lối thoát nạn thứ hai qua ban công hoặc mái, ngăn cháy khu để xe, thiết bị báo cháy.
Tiền điện đang thu thế nào
Người thuê không ký trực tiếp với điện lực thì tổng tiền điện chủ nhà thu không được vượt hóa đơn tháng (Thông tư 60/2025). Kê khai đủ người: cứ 4 người một định mức. Thu cao hơn bị phạt 20–30 triệu (Nghị định 133/2026). Phần chênh tiền điện trong bảng doanh thu của người bán cần bỏ ra khi tính lại.
Công quản lý
Ai thu tiền, dọn lối chung, sửa chữa, tìm người thuê mới. Tự làm hay thuê người thì cũng tính thành một khoản mỗi tháng. Hỏi nhà đang khai thuế thế nào.

02Đầu tư cho thuê

Nếu mua để cho thuê

Số liệu tháng của Zone Scouts chưa có giá thuê từng phòng và mới có sáu phường trung tâm, ven biển. Bảng dưới là giá thuê nguyên căn, làm mốc so với cách chia phòng.

Công thức tính
Ví dụ giả định: nhà 6 tỷ, 10 phòng, 3 triệu/phòng/tháng là 360 triệu một năm. Lấp đầy 90% còn 324 triệu; chi phí 20% còn khoảng 259 triệu, lợi suất ròng khoảng 4,3%. Thay bằng số thực thu của căn đang xem.
Tính lợi suất cho thuê
Tiền nâng cấp phòng cháy
Xin báo giá lối thoát nạn thứ hai, ngăn cháy, báo cháy trước khi trả giá, rồi cộng vào tổng vốn. Lợi suất tính trên giá mua cộng khoản này.
Bảo hiểm cháy nổ
Nhà ở kết hợp kinh doanh có diện tích kinh doanh từ 200 m² thuộc diện bảo hiểm cháy nổ bắt buộc (Phụ lục VII Nghị định 105/2025). Hỏi nhà đang thuộc diện nào và phí một năm.
Cho thuê theo tháng hay theo ngày
Hợp đồng theo tháng được khai như cho thuê bất động sản: ví dụ 360 triệu một năm thấp hơn ngưỡng 1 tỷ, không nộp thuế nhưng vẫn khai. Cho thuê theo ngày là kinh doanh lưu trú, có điều kiện và cách tính thuế khác.
Thuế khi cho thuê nhà

Giá thuê nguyên căn theo phường, để so với cùng căn nhà nếu không chia phòng · tháng 10/2026

Giá thuê nguyên căn đang chào, triệu đồng/tháng. Lợi suất tham khảo: giá thuê trung vị cả năm trên giá chào bán trung vị mỗi m², cùng phường, cùng loại nhà
Loại	Phường	Số tin	Giá thuê trung vị	Khoảng giữa	Diện tích trung vị	Lợi suất tham khảo
Nhà nguyên căn cho thuê	Hải Châu	3*	20 tr	14–24 tr	50 m²	–
Nhà nguyên căn cho thuê	Hòa Cường	10*	20 tr	12,3–22,8 tr	75,5 m²	–
Nhà nguyên căn cho thuê	Thanh Khê	14*	15,5 tr	12,8–22 tr	62 m²	–
Nhà nguyên căn cho thuê	An Hải	10*	26 tr	17,9–28 tr	85 m²	–
Nhà nguyên căn cho thuê	Sơn Trà	7*	27 tr	20–31,5 tr	100 m²	–
Nhà nguyên căn cho thuê	Ngũ Hành Sơn	18	22,5 tr	12,8–36 tr	100 m²	3,6%/năm

* Dưới 15 tin. Lợi suất chỉ tính khi cả giá bán và giá thuê đều có từ 15 tin trở lên.

Tính lợi suất cho thuê →Cách tính một tài sản cho thuê →

03Khu vực

Phường hay gặp loại nhà này

04Đọc thêm

Bài nên đọc

Thuế, phí5 tháng 11, 2026
Thuế khi cho thuê nhà từ năm 2026: ngưỡng 1 tỷ và cách tính
Cho thuê nhà từ 1 tỷ đồng một năm trở xuống không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Vượt ngưỡng, thuế giá trị gia tăng tính trên toàn bộ doanh thu. Cách tính, cách khai và ví dụ.
Đầu tư cho thuê5 tháng 11, 2026
Trước khi tin vào dòng tiền của một tòa căn hộ
“Dòng tiền 80 triệu mỗi tháng” trên tin rao có thể được tính theo nhiều cách. Cách tính lại từ con số đó, và những giấy tờ cần xin để biết tòa nhà thu được bao nhiêu.

Làm việc cùng Zone Scouts

Đang cân nhắc một căn cụ thể?

Gửi Zone Scouts mục đích mua, ngân sách và tin bạn đang xem. Chúng tôi sẽ cùng bạn xem căn đó cần kiểm tra gì, so với những căn nào và hỏi người bán điều gì.

Liên hệ Zone Scouts Dịch vụ tư vấn

05Mua