Trước khi tin vào dòng tiền của một tòa căn hộ

Tin rao tháng 10/2026 ở An Hải và Ngũ Hành Sơn cho thấy khoảng một phần ba tin bán nhà mặt phố là khách sạn nhỏ hoặc tòa căn hộ dịch vụ, và nhiều tin ghi “dòng tiền” mỗi tháng. Con số đó có thể là tổng giá niêm yết các phòng, doanh thu tháng cao điểm nhất, hoặc tiền thuê cả tòa từ một người thuê lại. Ba cách tính cho ra ba con số khác nhau.

Tính lại từ con số trên tin

Lấy một tin tự dựng để minh họa: tòa căn hộ dịch vụ 12 phòng, chào 10,5 tỷ, ghi “dòng tiền 80 triệu/tháng”.

• Nếu 80 triệu là doanh thu khi kín cả 12 phòng, một năm là 960 triệu. Lợi suất gộp trên giấy: 9,1%.
• Giả sử cả năm lấp đầy 75%, doanh thu thực thu còn 720 triệu.
• Trừ điện nước chung, dọn phòng, quản lý, sửa chữa, giả sử 30% doanh thu, còn khoảng 504 triệu.
• Lợi suất ròng: khoảng 4,8%/năm, chưa tính lãi vay và tiền thay nội thất sau vài năm.

9,1%

Trên giấy, kín phòng cả năm

−2,3 điểm

Lấp đầy 75%

6,9%

Thực thu

−2,1 điểm

Chi phí vận hành 30%

4,8%

Lợi suất ròng

Lấp đầy 75% và chi phí vận hành 30% doanh thu là giả định minh họa. Chưa tính lãi vay và tiền thay nội thất.

Theo hai giả định này, 9,1% trên giấy còn 4,8%. Nếu tòa nhà cho thuê theo tháng, doanh thu thực thu 720 triệu dưới ngưỡng 1 tỷ một năm, nên phép tính không có thuế (tổng thuế tính ra 0 đồng), miễn là chủ nhà không có doanh thu cho thuê nào khác trong năm. Có thêm căn khác thì doanh thu cộng gộp, cách tính ở bài Thuế khi cho thuê nhà. Cho thuê theo đêm có thể thuộc kinh doanh lưu trú, cách tính thuế khác. Bạn có thể tự thử với công cụ tính lợi suất cho thuê.

Hỏi con số được tính thế nào

• Tính cho tháng nào? Doanh thu của tháng hè và tháng mưa bão cuối năm có thể khác nhau.
• Có tính cả tiền điện, nước, dịch vụ thu hộ không? Đó không phải thu nhập của chủ nhà.
• Phòng nào đang trống, trống bao lâu?
• Nếu là hợp đồng thuê cả tòa: còn bao lâu, giá có điều chỉnh không, bên thuê có quyền chấm dứt sớm không?

Ba thứ cần xin

Danh sách phòng và tình trạng. Phòng nào đang có khách, phòng nào trống, giá từng phòng.

Sao kê hoặc sổ thu tiền 12 tháng. Không phải bảng tính tự làm, mà là tiền đã về tài khoản hoặc qua nền tảng đặt phòng.

Chi phí vận hành. Lương người quản lý, dọn phòng, điện nước chung, phí nền tảng đặt phòng, các hạng mục sắp phải sửa như máy lạnh, chống thấm, thang máy.

Giấy phép cần hỏi

Kinh doanh lưu trú có điều kiện riêng về đăng ký kinh doanh, an ninh trật tự và phòng cháy, chữa cháy (Luật Du lịch 2017, Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024). Trước khi đặt cọc, xin xem các giấy tờ này, rồi đối chiếu số tầng và số phòng thực tế với giấy phép xây dựng. Giấy tờ đổi thế nào khi đổi chủ thì hỏi công an phường và cơ quan du lịch. Danh sách đầy đủ theo từng loại ở trang Mua căn hộ dịch vụ, khách sạn nhỏ.