Khách lưu trú tăng 26%, condotel bán ra 1 căn trong quý II: hai con số và một phép tính cho thuê

• 15,86 tr

  lượt khách lưu trú 9 tháng 2026, tăng 26,4%

• 7,73 tr

  lượt khách quốc tế, tăng 28,7%

• 16.939 tỷ

  doanh thu lưu trú, tăng 23,9%

• 1/1.234

  condotel bán ra trên số căn chào, quý II/2026

Hai con số cùng một năm

Chín tháng đầu 2026, Đà Nẵng đón khoảng 15,86 triệu lượt khách lưu trú, tăng 26,4%; khách quốc tế 7,73 triệu lượt, tăng 28,7%; doanh thu lưu trú 16.939 tỷ đồng, tăng 23,9%. Trong các dịp sự kiện mùa hè, Avison Young ghi nhận công suất phòng 88–90% và giá phòng 5 sao 150–350 USD/đêm.

Cùng năm, DKRA ghi nhận trong quý II/2026 có 1 căn condotel được bán trên 1.234 căn đang chào, 9 biệt thự nghỉ dưỡng trên 167 căn. Quý III, lượng bán biệt thự nghỉ dưỡng giảm 89% so với quý II, toàn bộ ở phường Ngũ Hành Sơn, trong khi Điện Bàn Đông chiếm khoảng 80% nguồn cung; nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng không có giao dịch; condotel có giao dịch không đáng kể, toàn bộ ở An Hải. Cả năm 2025, không một căn nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng nào được bán, và condotel bán được 130 căn trên hơn 1.300 căn, khoảng 9%.

1. Căn hộ để ở55%
2. Nhà phố, biệt thự50%
3. Biệt thự nghỉ dưỡng9/167 căn
4. Đất nền4%
5. Condotel1/1.234 căn

DKRA Consulting qua Người Quan Sát, 02/08/2026. Nhà phố, biệt thự cao vì một dự án lớn ở phường Hải Vân, theo DKRA.

Những khác biệt giữa số của ngành lưu trú và số của chủ một căn

Hai con số đo hai thứ khác nhau. Doanh thu lưu trú là doanh thu của khách sạn, khu nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ đang vận hành. Chủ một căn condotel nhận phần chia theo hợp đồng với đơn vị quản lý, sau các khoản trừ ghi trong hợp đồng. Hợp đồng ghi chia theo doanh thu hay theo lợi nhuận, phần chia đó thay đổi khác nhau khi số khách thay đổi.

Lý do các báo cáo nêu. DKRA nêu vướng mắc pháp lý, tiến độ thi công và khả năng khai thác là lực cản với bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng, và ghi nhà đầu tư thận trọng trước lãi suất cao.

So với lãi tiền gửi, phép tính giả định. Một condotel giá 3 tỷ, giả định chia lợi nhuận 5–6%/năm, mang về 150–180 triệu một năm. Cùng số tiền gửi tiết kiệm 12 tháng ở bốn ngân hàng lớn, với mức 5,4%/năm ngày 3/11/2026, được khoảng 162 triệu. Lãi vay mua nhà trong cùng thời gian: cố định phổ biến 10,9%/năm tháng 8/2026, thả nổi 13–15%/năm.

Pháp lý của condotel khác căn hộ để ở. Loại hình này có thời hạn sử dụng đất, khả năng cấp giấy chứng nhận và điều kiện vay ngân hàng khác căn hộ để ở. Hỏi từng điều với đúng dự án.

Mùa thấp điểm và thiên tai. Tháng 10 đến tháng 12 là mùa mưa bão. Cuối tháng 10/2025, lũ sông Thu Bồn đạt mức xấp xỉ đỉnh lịch sử năm 1964, phố cổ Hội An ngập sâu và dừng đón khách nhiều ngày. Sổ thu cần có đủ các tháng này.

Thuê dài hạn: giá chào và lợi suất gộp

Song song với khách du lịch là thuê theo tháng của người nước ngoài và người làm việc ở Đà Nẵng. Tin rao tháng 10/2026 cho thấy căn hộ nguyên căn chào trung vị khoảng 16 triệu/tháng ở Ngũ Hành Sơn, 18 triệu ở An Hải, 18,5 triệu ở Hải Châu; nhà nguyên căn khoảng 22,5 triệu ở Ngũ Hành Sơn. An Hải có 10 tin nhà nguyên căn, chưa đủ để nêu thành mức chung.

Tính trên giá chào, lợi suất gộp của căn hộ ở Ngũ Hành Sơn khoảng 5,2%/năm, Hòa Cường khoảng 5,6%; nhà nguyên căn ở Ngũ Hành Sơn khoảng 3,6%. Đó là trước mọi chi phí. Các phường khác nằm trong bài Mua nhà ở Đà Nẵng để cho thuê: lợi suất gộp theo phường.

Một căn hộ cho thuê ngắn ngày: từ doanh thu tới tiền về tay

Ví dụ dưới đây dùng các tỷ lệ giả định để minh họa cách tính, không phải số liệu của một căn cụ thể. Một căn hộ giá 3 tỷ cho thuê ngắn ngày, giá phòng bình quân 1,2 triệu/đêm.

14,6%

Kín phòng 365 đêm

−5,8

Công suất 60%

8,8%

Doanh thu thực

−3,1

Nền tảng, vận hành

−1,3

Điện nước, sửa chữa

4,4%

Về tay chủ

Giả định để minh họa: 1,2 triệu/đêm; kín 100% thì 438 triệu/năm. Công suất cả năm 60%; phí nền tảng và vận hành 35% doanh thu; điện nước, giặt ủi, sửa chữa 15%. Thuế: doanh thu khoảng 263 triệu/năm, thấp hơn ngưỡng 1 tỷ đồng/năm của Nghị định 141/2026, nên không tính thuế giá trị gia tăng và thu nhập cá nhân. Ngưỡng tính trên tổng doanh thu của người đó.

Con số cuối thay đổi theo công suất cả năm, thứ tin rao hầu như không ghi. Với cùng căn đó, công suất 75% cho khoảng 5,5%; công suất 45% cho khoảng 3,3%.

Đặt cạnh thuê dài hạn: theo giá chào và giá thuê trung vị trên mỗi m² ở Ngũ Hành Sơn tháng 10/2026, 3 tỷ tương ứng khoảng 53 m² căn hộ, cho thuê theo tháng khoảng 13 triệu, lợi suất gộp khoảng 5,2%. Giả định trống 1 tháng mỗi năm và chi phí bằng 10% tiền thuê, còn khoảng 4,3% về tay. Hai cách có khối lượng công việc khác nhau: cho thuê ngắn ngày là kinh doanh lưu trú, có đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận an ninh, phòng cháy và thông báo lưu trú.

Những gì cần kiểm tra

Khi xem tài sản nghỉ dưỡng hoặc căn cho thuê du lịch:

• Xin sổ thu 12 tháng gần nhất, tách từng tháng, có cả tháng 10–12. Con số “dòng tiền mỗi tháng” cần đi kèm chứng từ.
• Đọc hợp đồng với đơn vị quản lý: chia trên doanh thu hay trên lợi nhuận, ai chịu chi phí sửa chữa lớn, chấm dứt hợp đồng thế nào.
• Hỏi giấy phép kinh doanh lưu trú, phòng cháy chữa cháy và quy định của tòa nhà về cho thuê ngắn ngày.
• Tính lợi suất về tay và đặt cạnh lãi tiết kiệm 12 tháng, 5,4%/năm ở bốn ngân hàng lớn ngày 3/11/2026.

Khi bán tài sản đang cho thuê: chuẩn bị sổ thu đủ 12 tháng, hợp đồng thuê hoặc hợp đồng quản lý, giấy phép. Người mua sẽ tính lợi suất từ các giấy tờ này.

Khi mua để ở gần biển: đi xem nhà vào buổi tối cuối tuần và vào một ngày thường, hỏi có bao nhiêu căn trong tòa đang cho thuê ngắn ngày.