Thuế khi cho thuê nhà từ năm 2026: ngưỡng 1 tỷ và cách tính

Từ kỳ tính thuế năm 2026, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 1 tỷ đồng một năm trở xuống không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Mức này do Nghị định 141/2026/NĐ-CP, ban hành ngày 29/4/2026 và có hiệu lực từ 1/1/2026, nâng từ 500 triệu trong Nghị định 68/2026/NĐ-CP. Tiền thuê 30 triệu một tháng, tức 360 triệu một năm, nằm dưới ngưỡng này.

Ngưỡng 1 tỷ và cách tính khi vượt

Doanh thu là tổng tiền thuê của cả năm theo hợp đồng.

• Từ 1 tỷ trở xuống: không nộp thuế giá trị gia tăng, không nộp thuế thu nhập cá nhân.
• Trên 1 tỷ: thuế giá trị gia tăng 5% tính trên toàn bộ doanh thu; thuế thu nhập cá nhân 5% tính trên phần vượt 1 tỷ.

Nhiều căn ở nhiều nơi. Mức trừ 1 tỷ áp cho tổng các hợp đồng cho thuê trong năm. Người cho thuê chọn trừ vào một hoặc một số hợp đồng, tới khi đủ 1 tỷ (khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026).

Bậc thang ở ngưỡng

600 tr: 0900 tr: 01 tỷ: 01,01 tỷ: 511,2 tỷ: 701,5 tỷ: 1002 tỷ: 150

600 tr900 tr1 tỷ1,01 tỷ1,2 tỷ1,5 tỷ2 tỷ

5% thuế giá trị gia tăng trên toàn bộ doanh thu và 5% thuế thu nhập cá nhân trên phần vượt 1 tỷ, khi doanh thu vượt 1 tỷ.

Vượt ngưỡng một chút là phải tính thuế giá trị gia tăng trên cả 1 tỷ đầu tiên. Doanh thu 1,01 tỷ nộp 51 triệu, trong khi 1 tỷ không nộp đồng nào. Doanh thu sát ngưỡng thì tính lại trước khi đổi giá thuê hay cho thuê thêm một căn.

Khai ở đâu, ai khai, khi nào

• Nơi khai: cơ quan thuế nơi có nhà cho thuê. Nhiều căn thì khai chung một hồ sơ, chọn một cơ quan thuế nơi có nhà để nộp, nhưng doanh thu và thuế vẫn kê theo từng địa điểm.
• Ai khai: cá nhân cho cá nhân thuê thì người cho thuê tự khai. Bên thuê là tổ chức thì có thể khai thay, nộp thay nếu hợp đồng thỏa thuận; hợp đồng phải ghi rõ nội dung này và số tiền được trừ.
• Khi nào: chọn khai hai lần trong năm (chậm nhất 31/7 và 31/1 năm sau) hoặc một lần (chậm nhất 31/1 năm sau). Tổ chức khai thay thì hạn theo kỳ thanh toán tiền thuê.
• Mẫu: tờ khai 01/BĐS và bảng kê 01/BK-BĐS theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.

Điều 8 Nghị định 68/2026 yêu cầu cá nhân kinh doanh có doanh thu dưới ngưỡng thông báo doanh thu thực tế với cơ quan thuế chậm nhất ngày 31/1 năm sau. Cách áp dụng với người chỉ cho thuê nhà, và việc có phải đăng ký hộ kinh doanh hay không, cần hỏi cơ quan thuế nơi có nhà.

Khi ký hợp đồng, ghi rõ giá thuê đã gồm thuế hay chưa, và ai khai.

Cho thuê ngắn ngày thì khác

Khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 tách hoạt động kinh doanh lưu trú khỏi cho thuê bất động sản, nên cách tính trên không áp dụng cho hoạt động này. Cho khách du lịch thuê theo đêm, homestay, căn hộ có dọn phòng hằng ngày thuộc nhóm nào thì hỏi cơ quan thuế trước khi khai. Giấy phép lưu trú có ở bài Trước khi tin vào dòng tiền của một tòa căn hộ.

Tính thuế vào lợi suất

Khi tính lợi suất, trừ thuế như một khoản chi phí. Với ví dụ 1,5 tỷ ở trên, thuế bằng khoảng 6,7% doanh thu. Thử lại với công cụ tính lợi suất cho thuê, cộng phần thuế vào chi phí vận hành.