Mua nhà ở Đà Nẵng để cho thuê: lợi suất gộp theo phường, tháng 10/2026, so với lãi tiết kiệm

• 5,6%

  lợi suất gộp căn hộ, Hòa Cường, tháng 10/2026

• 3,6%

  lợi suất gộp nhà nguyên căn, Ngũ Hành Sơn, tháng 10/2026

• 5,4%

  lãi tiết kiệm 12 tháng, bốn ngân hàng lớn, 3/11/2026

• 13–15%

  lãi vay mua nhà thả nổi sau ưu đãi, quý III/2026

Bài này so giá thuê và giá bán trên cùng mỗi m², cùng phường, cùng tháng, để trả lời một câu: với giá chào tháng 10/2026, tiền thuê cả năm bằng bao nhiêu phần trăm giá nhà. Cả hai đều là giá chào trên tin rao, chưa qua thương lượng.

Căn hộ: lợi suất gộp 3,6–5,6%, trước chi phí

Tiết kiệm 12 tháng 5,4%Hòa Cường: 5,6%Sơn Trà*: 5,6%Ngũ Hành Sơn: 5,2%An Hải*: 4%Hải Châu*: 3,8%Thanh Khê*: 3,6%

Hòa CườngSơn Trà*Ngũ Hành SơnAn Hải*Hải Châu*Thanh Khê*

Zone Scouts tổng hợp tin rao Batdongsan.com.vn đọc ngày 28/10/2026. * Một trong hai nhóm (bán hoặc thuê) dưới 15 tin. Đường đứt: lãi tiết kiệm 12 tháng tại quầy của Agribank, Vietcombank, BIDV, VietinBank ngày 3/11/2026.

Hai phường có mẫu đủ lớn ở cả hai phía là Hòa Cường và Ngũ Hành Sơn: 5,6% và 5,2%. Ở Hòa Cường, căn hộ cho thuê chào trung vị 28 triệu/tháng cho 75 m², bán chào khoảng 80 triệu/m². Ở Ngũ Hành Sơn, thuê 16 triệu/tháng cho 65 m², bán chào khoảng 57 triệu/m².

Bốn phường còn lại có một phía dưới 15 tin nên không nêu thành mức chung: Sơn Trà 6 tin cho thuê, 13 tin bán; Thanh Khê 10 tin cho thuê; An Hải 13 tin bán; Hải Châu 6 tin bán.

Nhà nguyên căn: 3–5%

Tiết kiệm 12 tháng 5,4%Hải Châu*: 5%Sơn Trà*: 3,9%Hòa Cường*: 3,7%Thanh Khê*: 3,7%Ngũ Hành Sơn: 3,6%An Hải*: 3%

Hải Châu*Sơn Trà*Hòa Cường*Thanh Khê*Ngũ Hành SơnAn Hải*

Zone Scouts tổng hợp tin rao tháng 10/2026. Giá bán là nhóm “nhà riêng”, giá thuê là nhà nguyên căn cho thuê, cùng phường. * Một trong hai nhóm dưới 15 tin; Hải Châu chỉ có 3 tin cho thuê.

Chỉ Ngũ Hành Sơn có đủ mẫu ở cả hai phía: khoảng 3,6%, tức tiền thuê cả năm bằng khoảng 3,6% giá chào. Nói theo cách khác, khoảng 27 năm tiền thuê ở mức đó bằng giá chào một căn, nếu tiền thuê không đổi.

Từ lợi suất gộp tới tiền về tay

Lợi suất gộp chưa trừ gì cả. Với một căn hộ ở Ngũ Hành Sơn, ví dụ dưới đây dùng chi phí giả định cho thuê dài hạn:

5,2%

Lợi suất gộp

−0,4

Trống 1 tháng

−0,5

Quản lý, sửa chữa

4,3%

Về tay

Lợi suất gộp từ tin rao tháng 10/2026. Giả định: trống 1 tháng mỗi năm; phí quản lý, sửa chữa, thay nội thất bằng 10% tiền thuê. Tiền thuê cả năm dưới 1 tỷ đồng nên không tính thuế (Nghị định 68/2026, sửa bởi Nghị định 141/2026), vẫn phải khai. Ngưỡng tính trên tổng tiền thuê của mọi căn.

Khoảng 4,3% một năm, trên giá mua bằng tiền mặt, chưa tính thay đổi của giá căn hộ. Tiết kiệm 12 tháng tại quầy ở bốn ngân hàng lớn là 5,4%/năm ngày 3/11/2026 (5,9% ngày 1/10); chứng chỉ tiền gửi 12 tháng của BIDV, VietinBank ghi 7,4%/năm ngày 1/11. Phần chênh với mức 5,4% là khoảng 1,1 điểm phần trăm mỗi năm.

Mua bằng tiền vay: khoản trả so với tiền thuê

Căn hộ ở giữa danh sách Ngũ Hành Sơn chào khoảng 2,5 tỷ cho 50 m². Vay 70%, tức 1,75 tỷ, trong 20 năm ở lãi 10,9%: tháng đầu trả khoảng 7,3 triệu gốc và 15,9 triệu lãi, tổng khoảng 23,2 triệu. Một căn 50 m² ở đây cho thuê theo giá trung vị mỗi m² được khoảng 12,3 triệu/tháng.

Khi nào phép tính cho kết quả dương

Các dòng dưới đây dùng căn hộ ở Ngũ Hành Sơn, lợi suất về tay khoảng 4,3% theo giả định ở trên. Mỗi dòng đổi đúng một điều.

• Mua bằng tiền mặt, so với tiết kiệm 5,4%: phép tính dương khi giá căn hộ tăng hơn khoảng 1,1%/năm, chưa tính thuế và phí khi bán. Hoặc khi lợi suất về tay từ 5,4% trở lên, tức giá mua thấp hơn khoảng 21% giá chào trung vị ở cùng mức tiền thuê, hoặc tiền thuê cao hơn khoảng 27% ở cùng giá.
• Vay, chỉ tính tiền lãi: tiền thuê về tay lớn hơn tiền lãi khi tỷ lệ vay dưới khoảng 39% giá ở lãi 10,9%, dưới khoảng 30% giá ở lãi 14%.
• Vay 20 năm, tính cả gốc lẫn lãi tháng đầu: tiền thuê về tay lớn hơn khoản trả khi tỷ lệ vay dưới khoảng 27% giá ở lãi 10,9%, dưới khoảng 22% giá ở lãi 14%.
• Đang có hợp đồng thuê: thay giá thuê trung vị bằng tiền thuê có hợp đồng và sao kê. Phép tính chạy theo số đó.

Công thức rút từ các dòng trên: tiền thuê về tay chia giá mua, đặt cạnh tỷ lệ vay nhân với lãi vay. Thay bằng số của căn đang xem là ra kết quả cho căn đó.

Khi xem một căn đang cho thuê

• Xin hợp đồng thuê đang chạy và lịch sử nhận tiền 12 tháng, không chỉ con số mỗi tháng.
• Hỏi khách thuê ở bao lâu rồi, hợp đồng còn bao lâu, tiền cọc ai giữ và sẽ chuyển cho bạn thế nào.
• Với căn hộ: phí quản lý mỗi tháng, quy định của tòa về cho thuê ngắn ngày.
• Tính lợi suất trên giá bạn trả, không trên giá người bán mua năm xưa.

Công cụ Tính lợi suất cho thuê làm phép tính này với số của bạn. Với cả một tòa nhà cho thuê, cách kiểm tra nằm trong bài Trước khi tin vào dòng tiền của một tòa căn hộ.