Thuế, phí khi mua bán nhà ở Đà Nẵng: ai trả, trả bao nhiêu

Ba khoản lớn nhất khi sang tên một căn nhà là thuế thu nhập cá nhân của bên bán, lệ phí trước bạ của bên mua và phí công chứng hợp đồng. Với một căn ghi 5 tỷ trên hợp đồng, ba khoản cộng lại 128,2 triệu đồng, khoảng 2,6% giá nhà.

Ba khoản chính

Khoản	Mức	Tính trên	Theo luật, ai nộp
Thuế thu nhập cá nhân	2%	Giá ghi trên hợp đồng; ghi thấp hơn bảng giá thì tính theo bảng giá	Bên bán
Lệ phí trước bạ	0,5%	Giá do thành phố ban hành; giá trong hợp đồng cao hơn thì tính theo hợp đồng	Người đứng tên mới
Phí công chứng	Theo bậc	Giá trị hợp đồng; thỏa thuận thấp hơn giá nhà nước thì tính theo giá nhà nước	Người yêu cầu công chứng

• Thuế thu nhập cá nhân
• Lệ phí trước bạ
• Phí công chứng hợp đồng

1. Giá 3 tỷ77,2 tr2,57%Thuế thu nhập cá nhân 60 triệu, Lệ phí trước bạ 15 triệu, Phí công chứng hợp đồng 2,2 triệu.
2. Giá 5 tỷ128,2 tr2,56%Thuế thu nhập cá nhân 100 triệu, Lệ phí trước bạ 25 triệu, Phí công chứng hợp đồng 3,2 triệu.
3. Giá 10 tỷ255,2 tr2,55%Thuế thu nhập cá nhân 200 triệu, Lệ phí trước bạ 50 triệu, Phí công chứng hợp đồng 5,2 triệu.
4. Giá 20 tỷ508,2 tr2,54%Thuế thu nhập cá nhân 400 triệu, Lệ phí trước bạ 100 triệu, Phí công chứng hợp đồng 8,2 triệu.

Tính trên giá hợp đồng, khi giá này không thấp hơn bảng giá. Biểu phí công chứng tại Thông tư 257/2016/TT-BTC.

Thuế thu nhập cá nhân chiếm khoảng bốn phần năm tổng số ở các mức giá trên, nên hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ ai chịu khoản này.

Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá chuyển nhượng

Theo Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ 1/7/2026, thuế bằng giá chuyển nhượng nhân 2%. Không trừ chi phí, không phụ thuộc lời hay lỗ. Căn bán 5 tỷ nộp 100 triệu.

Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng. Hai trường hợp không theo giá đó:

• Đất: hợp đồng không ghi giá đất, hoặc ghi thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, thì phần đất tính theo bảng giá.
• Nhà trên đất: hợp đồng không ghi giá nhà, hoặc ghi thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ nhà do thành phố quy định, thì phần nhà tính theo giá đó.

Nhà đất đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế tính riêng cho từng người theo tỷ lệ sở hữu. Không có giấy tờ về tỷ lệ thì chia bình quân.

Bên mua có thể nộp thay nếu hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. Khi đó, thời điểm xác định thu nhập tính thuế là lúc làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu.

Ai được miễn thuế

Giữa người thân (Điều 18). Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi với con; cha mẹ chồng, cha mẹ vợ với con dâu, con rể; ông bà với cháu; anh chị em ruột. Bất động sản được chia khi ly hôn cũng được miễn.

Nhà ở, đất ở duy nhất (Điều 19). Phải đủ các điều kiện:

• Tại thời điểm chuyển nhượng chỉ có một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam. Có thêm nhà ở, công trình hình thành trong tương lai thì không tính là duy nhất.
• Đã có quyền sở hữu, sử dụng từ 183 ngày trở lên, tính từ ngày cấp giấy chứng nhận. Giấy được cấp lại, cấp đổi thì tính từ ngày của giấy trước đó.
• Chuyển nhượng toàn bộ. Bán một phần thì phần đó không được miễn.

Quy định này không áp dụng khi chuyển nhượng nhà ở, công trình hình thành trong tương lai. Nhà đồng sở hữu, kể cả của vợ chồng, thì chỉ người chưa có nhà ở, đất ở nơi khác được miễn. Người bán tự khai và chịu trách nhiệm; khai không đúng thì bị truy thu và xử phạt.

Lệ phí trước bạ: 0,5%, tính trên giá nào

Mức thu với nhà, đất là 0,5%. Giá tính lệ phí là giá đất trong bảng giá đất và giá nhà do thành phố ban hành. Từ 1/7/2025, Nghị định 175/2025/NĐ-CP quy định thêm: giá nhà, đất trong hợp đồng mua bán cao hơn giá do thành phố ban hành thì tính theo giá trong hợp đồng.

Như vậy, hợp đồng ghi 5 tỷ và bảng giá 2 tỷ thì lệ phí là 25 triệu. Hợp đồng ghi 1 tỷ và bảng giá 1,5 tỷ thì lệ phí là 7,5 triệu.

Giá theo bảng giá của một thửa đất do văn phòng công chứng hoặc cơ quan thuế tra được. Nhận thừa kế, tặng cho giữa người thân có quy định riêng về lệ phí: hỏi cơ quan thuế.

Phí công chứng: theo bậc giá trị hợp đồng

Giá trị hợp đồng	Phí công chứng
Dưới 50 triệu	50.000 đồng
Từ 50 tới 100 triệu	100.000 đồng
Trên 100 triệu tới 1 tỷ	0,1% giá trị
Trên 1 tới 3 tỷ	1 triệu + 0,06% phần vượt 1 tỷ
Trên 3 tới 5 tỷ	2,2 triệu + 0,05% phần vượt 3 tỷ
Trên 5 tới 10 tỷ	3,2 triệu + 0,04% phần vượt 5 tỷ
Trên 10 tới 100 tỷ	5,2 triệu + 0,03% phần vượt 10 tỷ
Trên 100 tỷ	32,2 triệu + 0,02% phần vượt 100 tỷ, tối đa 70 triệu

Giá các bên thỏa thuận thấp hơn giá do nhà nước quy định thì phí tính theo giá nhà nước. Ngoài phí theo biểu, văn phòng công chứng có thể thu thù lao soạn thảo hợp đồng, in và sao chụp theo mức niêm yết.

Hồ sơ sang tên còn có phí thẩm định và lệ phí chứng nhận biến động, theo Nghị quyết 35/2026/NQ-HĐND và 36/2026/NQ-HĐND của thành phố, có hiệu lực từ 10/6/2026. Nơi nhận hồ sơ cho biết số cụ thể.

Ai trả khoản nào

Luật chỉ định người nộp, nhưng hai bên được thỏa thuận lại. Có thể thỏa thuận theo nhiều cách:

• Mỗi bên nộp phần của mình theo luật: bên bán nộp thuế, bên mua nộp lệ phí trước bạ, phí công chứng chia đôi hoặc một bên trả.
• Bên bán “bao sang tên”: bên bán chịu thuế và phí.
• Bên mua chịu hết: bên mua nộp thay cả phần thuế của bên bán.

Tính thử

Nhập giá ghi trên hợp đồng. Hợp đồng ghi thấp hơn bảng giá thì nhập thêm giá theo bảng giá. Phép tính chạy trên trình duyệt của bạn. Trang Tính chi phí mua bán nhà có đủ công thức, giả định và giới hạn của phép tính.

Tính nhanh thuế, phí của một giao dịch

Giá ghi trên hợp đồng (VND)

Tổng giá nhà và đất. Có thể dùng dấu chấm ngăn cách hàng nghìn.

Giá trị theo bảng giá thành phố (không bắt buộc)

Cần khi hợp đồng ghi giá thấp hơn bảng giá: khi đó ba khoản tính theo bảng giá. Để trống thì tính theo giá hợp đồng.

Bên bán khai được miễn thuế thu nhập cá nhânChuyển nhượng giữa người thân, hoặc nhà ở, đất ở duy nhất đủ điều kiện. Người bán tự khai và chịu trách nhiệm.

Điền ví dụ 5 tỷ Xóa

Kết quả

Nhập giá ghi trên hợp đồng để xem thuế, phí từng bên.

Ghi giá thấp hơn giá thật

Hợp đồng là giấy tờ chứng minh số tiền đã trả. Ghi thấp hơn giá thật thì khi giao dịch đổ vỡ, bên mua chỉ có giấy tờ cho số tiền nhỏ hơn số đã trả. Ghi thấp hơn bảng giá thì thuế, lệ phí và phí công chứng vẫn tính theo bảng giá. Trách nhiệm khi kê khai không đúng giá do pháp luật về quản lý thuế quy định: hỏi cơ quan thuế hoặc luật sư trước khi ký.

Thứ tự các bước sang tên, từ đặt cọc tới nhận sổ, ở bài Mua nhà ở Đà Nẵng: bảy bước.