Mua nhà ở Đà Nẵng: bảy bước từ xem nhà tới nhận sổ

Từ lúc đặt cọc tới khi cầm sổ mang tên mình, một giao dịch nhà đất đi qua ba nơi: văn phòng công chứng, nơi nhận hồ sơ đất đai và cơ quan thuế. Dưới đây là bảy bước theo trình tự, cho nhà, đất đã có giấy chứng nhận và hai bên đều là cá nhân.

Bảy bước

1. Xem nhà và đối chiếu với tin rao

   Ai làm Bên muaThời gian Trước khi nói chuyện tiền

   Đo chiều ngang mặt tiền và chỗ hẹp nhất của kiệt, hỏi hàng xóm nước lên tới đâu mỗi mùa mưa, so giá với vài căn tương tự cùng phường. Xin bản chụp hai trang sổ để xem trước.

2. Kiểm tra giấy tờ và quy hoạch

   Ai làm Bên mua, có thể nhờ công chứng viên hoặc luật sưThời gian Một tới vài ngày

   Đối chiếu sổ với thực địa, tra lô đất trên cổng quy hoạch của thành phố, hỏi Văn phòng Đăng ký đất đai xem thửa đất có đang thế chấp, tranh chấp hay bị kê biên không. Đất đang tranh chấp hoặc bị kê biên thì chưa đủ điều kiện chuyển nhượng (Điều 45 Luật Đất đai).

   Cần có Bản chụp sổ, số tờ bản đồ và số thửa.

3. Ký hợp đồng đặt cọc

   Ai làm Hai bênThời gian Một buổi

   Ghi rõ giá, số tiền cọc, hạn đi công chứng, ai chịu thuế phí và điều gì xảy ra nếu một bên đổi ý. Có chữ ký của tất cả những người đứng tên trên sổ.

   Cần có Căn cước của các bên, bản gốc sổ để đối chiếu.

4. Công chứng hợp đồng mua bán

   Ai làm Hai bên, tại văn phòng hoặc phòng công chứngThời gian Hỏi văn phòng công chứng

   Công chứng viên kiểm tra giấy tờ, tình trạng thửa đất rồi chứng nhận hợp đồng. Hai bên thỏa thuận đợt trả tiền ở bước này.

   Cần có Bản gốc sổ, căn cước, giấy tờ về tình trạng hôn nhân của bên bán, hợp đồng ủy quyền nếu có người ký thay.

5. Nộp hồ sơ sang tên

   Ai làm Thường là bên muaThời gian Trong 30 ngày kể từ ngày có biến động

   Theo Quyết định 135/2026/QĐ-UBND, Trung tâm Phục vụ hành chính công thành phố và cấp xã là đầu mối nhận hồ sơ đất đai; có thể nộp qua bưu chính hoặc Cổng dịch vụ công Quốc gia. Thông tin được chuyển sang cơ quan thuế để tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

   Cần có Đơn đăng ký biến động, hợp đồng đã công chứng, bản gốc sổ, tờ khai thuế và lệ phí trước bạ.

6. Nộp thuế và lệ phí

   Ai làm Bên bán nộp thuế, bên mua nộp lệ phí, trừ khi hai bên thỏa thuận khácThời gian Theo hạn trên thông báo của cơ quan thuế

   Thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá chuyển nhượng. Lệ phí trước bạ 0,5%, tính trên giá hợp đồng nếu giá này cao hơn giá do thành phố ban hành. Giữ lại chứng từ nộp tiền.

7. Nhận sổ và nhận nhà

   Ai làm Bên muaThời gian Theo ngày hẹn trên phiếu nhận hồ sơ

   Kiểm tra tên mình đã được cập nhật trên sổ. Lập biên bản bàn giao: chỉ số điện nước, chìa khóa, đồ để lại trong nhà.

Tiền đi theo từng bước

Hai bên có thể chia tiền thành một khoản cọc khi ký hợp đồng đặt cọc, một khoản khi công chứng, và một khoản giữ lại tới khi sổ đã sang tên. Khoản giữ lại dùng cho trường hợp hồ sơ bị trả về vì thiếu giấy tờ của bên bán, hoặc nhà bàn giao không đúng như đã hẹn. Cách chia do hai bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng.

Chuyển khoản thay vì tiền mặt, ghi nội dung rõ ràng (“đặt cọc mua nhà số…”, “thanh toán đợt 2…”), vào đúng tài khoản của người đứng tên trên sổ.

Giấy tờ cần chuẩn bị

	Bên bán	Bên mua
Tùy thân	Căn cước của tất cả người đứng tên trên sổ	Căn cước
Hôn nhân	Giấy đăng ký kết hôn, hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu độc thân	Giấy đăng ký kết hôn nếu hai vợ chồng cùng đứng tên
Tài sản	Bản gốc sổ; giấy tờ xóa thế chấp nếu sổ từng thế chấp	Hợp đồng đặt cọc, chứng từ đã trả tiền
Có người ký thay	Hợp đồng ủy quyền đã công chứng	Hợp đồng ủy quyền đã công chứng

Chi phí của một giao dịch

• Thuế thu nhập cá nhân
• Lệ phí trước bạ
• Phí công chứng hợp đồng

1. Giá 3 tỷ77,2 tr2,57%Thuế thu nhập cá nhân 60 triệu, Lệ phí trước bạ 15 triệu, Phí công chứng hợp đồng 2,2 triệu.
2. Giá 5 tỷ128,2 tr2,56%Thuế thu nhập cá nhân 100 triệu, Lệ phí trước bạ 25 triệu, Phí công chứng hợp đồng 3,2 triệu.
3. Giá 10 tỷ255,2 tr2,55%Thuế thu nhập cá nhân 200 triệu, Lệ phí trước bạ 50 triệu, Phí công chứng hợp đồng 5,2 triệu.

Tính với thuế thu nhập cá nhân 2%, lệ phí trước bạ 0,5% trên giá hợp đồng và biểu phí công chứng tại Thông tư 257/2016/TT-BTC. Giá hợp đồng thấp hơn bảng giá thì cả ba khoản tính theo bảng giá.

Với căn ghi 5 tỷ trên hợp đồng, ba khoản cộng lại 128,2 triệu đồng, chưa kể phí thẩm định hồ sơ, lệ phí chứng nhận biến động và phí môi giới. Luật chỉ định ai nộp khoản nào, nhưng hai bên được thỏa thuận lại. Tin rao ghi “bao sang tên” thì hỏi lại gồm những khoản nào và ghi vào hợp đồng cọc. Cách tính từng khoản và ai được miễn ở bài Thuế, phí khi mua bán nhà; tính nhanh ở công cụ chi phí mua bán.

Những chỗ hay vướng

• Sổ chung mà chỉ một người ký. Nhà là tài sản chung của vợ chồng, hay của nhiều người thừa kế, thì cần đủ chữ ký hoặc giấy ủy quyền đã công chứng.
• Nhà trên sổ khác nhà thật. Tầng xây thêm, phần cơi nới không có trên sổ thì chưa được ghi nhận trong giấy chứng nhận. Hỏi giấy phép xây dựng của phần đó. Cách đọc từng mục trên sổ ở bài Đọc sổ hồng mẫu mới.
• Ghi giá thấp hơn giá thật. Giấy tờ khi đó chỉ chứng minh số tiền nhỏ hơn số đã trả. Ghi thấp hơn bảng giá thì thuế và lệ phí vẫn tính theo bảng giá.
• Quá 30 ngày chưa đăng ký sang tên. Có thể bị phạt từ 2 tới 3 triệu đồng theo khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, sửa bởi Nghị định 281/2026/NĐ-CP.
• Đặt cọc trước khi kiểm tra. Hợp đồng cọc cần ghi những gì ở bài Đặt cọc mua nhà.