Căn hộ mới ở Đà Nẵng 2026: phần của Ngũ Hành Sơn qua từng kỳ, giá mở bán và giá chào bán lại

Bài này đọc số liệu của DKRA, Avison Young và tin rao bán lại để trả lời hai câu: phần căn hộ mới ở Ngũ Hành Sơn thay đổi thế nào qua từng kỳ, và giá mở bán cách giá chào bán lại bao nhiêu, mỗi bên đi kèm những gì.

Phần của một phường trong căn hộ sơ cấp

• Phần trong nguồn cung
• Phần trong giao dịch

43%53%

47%67%

76%83%

45%46%

40%43%

11/20252T/2026Q1/2026Q2/2026Q3/2026

Kỳ	Phần trong nguồn cung	Phần trong giao dịch
11/2025	43%	53%
2T/2026	47%	67%
Q1/2026	76%	83%
Q2/2026	45%	46%
Q3/2026	40%	43%

DKRA Consulting: bản tin tháng 11/2025, 2 tháng đầu 2026, báo cáo quý I, II, III/2026 qua báo chí.

Năm 2025, nguồn cung dồn ở Hòa Xuân và An Hải (53% nguồn cung, 56% lượng bán cả năm theo DKRA; riêng quý III/2025 Hòa Xuân chiếm 30%). Từ cuối 2025, Ngũ Hành Sơn chiếm phần lớn nhất, cao nhất là 76% nguồn cung và 83% giao dịch trong quý I/2026. Quý III, phần của phường là 40% nguồn cung và 43% giao dịch; theo Avison Young, trong quý này Sơn Trà có The Camellia, 469 căn, và Nam Hòa Xuân có S-Light Tower, gần 800 căn, ra hàng.

Avison Young ghi nhà đầu tư phía Bắc chiếm hơn một nửa giao dịch thành công trong quý III, và Ngũ Hành Sơn, An Hải thu hút nhu cầu vì có thể khai thác cho thuê du lịch.

Giá sơ cấp: cùng phường, chênh nhau ba lần

1. Ngũ Hành Sơn34–110 tr/m²
2. Hòa Xuân55–87 tr/m²
3. Sơn Trà57–121 tr/m²
4. Hòa Cường55–175 tr/m²
5. An Hải56–234 tr/m²

050100150200250

Bản tin DKRA Consulting hai tháng đầu năm 2026. Khoảng thấp nhất – cao nhất của các dự án đang chào trong phường.

Ở Ngũ Hành Sơn, dự án thấp nhất và cao nhất cách nhau hơn ba lần (34–110 triệu/m²). An Hải rộng hơn nữa, tới 234 triệu/m². Một con số “giá trung bình” của cả thành phố, như 3.650 USD/m² của Avison Young quý III/2026, gộp những dự án rất khác nhau, nên chỉ dùng để xem thay đổi giữa các kỳ, không dùng để định giá một căn.

Từ quý I tới quý III/2026, theo DKRA, giá sơ cấp tăng khoảng 2% mỗi quý ở quý I và II, rồi ổn định; dự án mới mở bán trong quý III giao dịch trung bình 60–70 triệu/m². Avison Young ghi nhận giá sơ cấp trung bình 3.574 USD/m² quý I và khoảng 3.650 USD/m² quý III.

Giá chào bán lại

Tin rao bán lại tháng 10/2026 cho thấy căn hộ ở Ngũ Hành Sơn chào trung vị khoảng 57 triệu/m², căn ở giữa danh sách khoảng 2,5 tỷ cho 50 m². Một nửa số tin nằm trong khoảng 45,6–66,3 triệu/m². Đây là giá chào, chưa phải giá giao dịch.

1. Hải Châu*6 tin, mẫu nhỏ83 tr/m²
2. Hòa Cường17 tin79,7 tr/m²
3. An Hải*13 tin, mẫu nhỏ79,6 tr/m²
4. Sơn Trà*13 tin, mẫu nhỏ62 tr/m²
5. Ngũ Hành Sơn34 tin56,6 tr/m²
6. Thanh Khê26 tin50,4 tr/m²

* Dưới 15 tin có giá, chỉ nên xem như vài quan sát.

Zone Scouts tổng hợp tin rao Batdongsan.com.vn đọc ngày 28/10/2026. * Dưới 15 tin có giá.

Theo DKRA, giá thứ cấp giảm khoảng 6% trong quý II và 3–5% trong quý III, trong khi giá sơ cấp ổn định.

Khoảng chênh đi kèm những gì

Một phép tính cho căn 70 m² ở Ngũ Hành Sơn:

• Theo giá dự án mới, lấy giữa khoảng 60–70 triệu/m² của toàn thành phố: khoảng 4,55 tỷ.
• Theo giá chào bán lại trung vị 56,6 triệu/m²: khoảng 3,96 tỷ.

Khoảng chênh khoảng 0,6 tỷ, gần 13%. Hai mức này khác loại: một bên là mức giao dịch ở dự án mới toàn thành phố, một bên là giá chào của căn đã qua sử dụng trong phường, nên con số chỉ để hình dung độ lớn.

Điều kiện	Căn mở bán mới	Căn bán lại
Tình trạng nhà	Chưa xây xong hoặc mới bàn giao, xem qua nhà mẫu	Xem được căn thật, tầng, hướng, hàng xóm
Thanh toán	Theo tiến độ, thường kèm chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc	Thường trả đủ trong thời gian ngắn, có thể vay ngân hàng
Bảo đảm	Bảo lãnh ngân hàng với nhà hình thành trong tương lai, bảo hành của chủ đầu tư	Bảo hành còn lại nếu có; giấy chứng nhận của căn
Việc cần theo dõi	Tiến độ, ngày bàn giao, lãi suất khi hết hỗ trợ	Chất lượng đã sử dụng, phí quản lý thực tế, nợ phí của căn
Cho thuê	Sau khi nhận nhà và hoàn thiện	Có thể cho thuê sớm hơn, xem được giá thuê trong tòa

Quy định với nhà hình thành trong tương lai: chủ đầu tư chỉ được nhận cọc khi nhà đã đủ điều kiện bán, tối đa 5% giá bán, và lần thanh toán đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Bài Đặt cọc mua nhà hướng dẫn chi tiết.

Khi hết hỗ trợ lãi suất, khoản vay chuyển sang lãi thả nổi; quý III/2026 mức này là 13–15%/năm theo số DXS-FERI tổng hợp.

Dự án dự kiến bàn giao và nguồn cung mới

Avison Young nêu bốn dự án dự kiến hoàn thành trong năm 2026: The Sang Residence, Peninsula Danang, Sun Symphony Residence và Masteri Rivera Danang. Khi mua lại trong các tòa này, hỏi số căn đang rao bán trong cùng tòa.

DKRA dự báo quý IV/2026 căn hộ mới khoảng 500–1.000 căn, tập trung ở Ngũ Hành Sơn, Hải Châu và Sơn Trà; hạng A và B chiếm tỷ trọng chủ đạo. Đây là dự báo của DKRA. Dự báo của các đơn vị khác nằm trong bài Các đơn vị nghiên cứu nói gì về nhà ở Đà Nẵng đến năm 2027.

Về cơ cấu, cả năm 2025 hạng A và hạng sang chiếm 90% nguồn cung; quý III/2026 hạng B chiếm 46% nguồn cung và 68% lượng bán, theo DKRA.

Khi xem một dự án mới

• Pháp lý: giấy phép xây dựng, văn bản đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng cho từng căn.
• Tỷ lệ đã bán thật của tòa bạn định mua, không phải của cả dự án.
• Chính sách sau ưu đãi: lãi suất áp dụng sau thời gian hỗ trợ, ai chịu nếu tiến độ chậm.
• Phí quản lý dự kiến và quy định cho thuê ngắn ngày của tòa.
• Người nước ngoài: dự án có trong danh mục thành phố công bố không, theo hướng dẫn trong bài Người nước ngoài mua nhà ở Đà Nẵng.

Giá, điều kiện và ràng buộc của loại căn hộ có giá thấp hơn nhiều nằm trong bài Nhà ở xã hội ở Đà Nẵng 2026.