Đọc sổ hồng mẫu mới: kiểm tra từng mục trước khi mua

Người mua nhà hay gọi chung là “sổ đỏ”, “sổ hồng”. Tên chính thức là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Từ 1/8/2024, mẫu giấy theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT chỉ còn một tờ hai trang khổ A4, thay cho mẫu bốn trang trước đây. Giấy cũ vẫn có giá trị pháp lý và không phải cấp đổi, nên khi đi xem nhà bạn sẽ gặp cả hai loại.

Hai trang, sáu mục

QR

Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1Người sử dụng đất, chủ sở hữu

2Thông tin thửa đấtThửa số · Tờ bản đồ · Địa chỉ · Diện tích · Mục đích · Thời hạn · Nguồn gốc

3Tài sản gắn liền với đất

Số phát hành: 2 chữ + 8 số

4Sơ đồ thửa đất

5Ghi chú

6Những thay đổi sau khi cấp

Số vào sổ cấp giấy chứng nhận

1. 1

   Người sử dụng đất, chủ sở hữu

   Tên và số giấy tờ trùng với căn cước của người bán. Sổ đứng tên hai vợ chồng hay nhiều người thì tất cả phải cùng ký hợp đồng.

2. 2

   Thông tin thửa đất

   Địa chỉ, diện tích khớp với tin rao và thực địa. Mục đích là đất ở hay có phần đất khác; thời hạn lâu dài hay có hạn.

3. 3

   Tài sản gắn liền với đất

   Căn nhà đã được ghi nhận chưa, số tầng và diện tích sàn có đúng hiện trạng. Tầng xây thêm chưa cập nhật là chuyện thường gặp.

4. 4

   Sơ đồ thửa đất

   Hình dạng và kích thước từng cạnh, nhất là chiều ngang mặt tiền. Đem ra đo lại khi đi xem nhà.

5. 5

   Ghi chú

   Nơi ghi phần diện tích nằm trong quy hoạch, tiền sử dụng đất còn ghi nợ, hoặc những hạn chế khác.

6. 6

   Những thay đổi sau khi cấp

   Thế chấp ngân hàng đã được xóa chưa, đã chuyển nhượng hay tách thửa lần nào. Dòng cuối cùng là tình trạng hiện tại.

7. QR

   Mã QR

   Quét để xem thông tin chi tiết của giấy chứng nhận, có giá trị như nội dung in trên giấy.

Vẽ lại bố cục theo mẫu của Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, không theo tỷ lệ.

Trang 1: ai, thửa nào, nhà gì

Mục 1, người sử dụng đất và chủ sở hữu. Tên, năm sinh, số giấy tờ của người đứng tên. Tài sản chung của vợ chồng thì giấy ghi cả hai tên, trừ khi hai người thỏa thuận một người đứng tên đại diện (khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai). Nếu chỉ ghi một người nhưng nhà có trong thời kỳ hôn nhân, công chứng viên có thể yêu cầu chữ ký của người còn lại.

Mục 2, thông tin thửa đất. Số thửa và số tờ bản đồ là “địa chỉ” của lô đất trong hồ sơ địa chính, dùng để tra quy hoạch và hỏi tình trạng thửa đất. Diện tích trên sổ có thể khác diện tích trên tin rao: tin có thể ghi theo mét vuông đang sử dụng, sổ ghi diện tích được công nhận. Mục đích sử dụng cho biết bao nhiêu mét vuông là đất ở; phần đất trồng cây lâu năm trong cùng thửa muốn xây nhà thì phải chuyển mục đích. Thời hạn sử dụng đất cũng ghi ở đây: căn hộ khách sạn và một số căn trong dự án hỗn hợp có thể ghi thời hạn theo dự án.

Mục 3, tài sản gắn liền với đất. Diện tích xây dựng, diện tích sàn, số tầng. So với nhà thật: phần cơi nới sau khi cấp sổ thì chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận; hỏi người bán giấy phép xây dựng của phần đó.

Số phát hành và mã QR. Số phát hành gồm 2 chữ cái và 8 chữ số, in ở cuối trang 1. Mã QR ở góc trên bên phải; quét để xem thông tin của giấy.

Trang 2: sơ đồ, ghi chú và những thay đổi

Mục 4, sơ đồ thửa đất. Kích thước từng cạnh và hình dạng lô. Mang thước đo chiều ngang mặt tiền và chiều sâu khi đi xem, rồi so với sơ đồ để thấy phần chênh giữa sổ và thực địa.

Mục 5, ghi chú. Đọc từng chữ. Đây là nơi ghi phần diện tích nằm trong quy hoạch hay hành lang, tiền sử dụng đất còn ghi nợ, hoặc những hạn chế khác.

Mục 6, những thay đổi sau khi cấp. Mỗi lần thế chấp, xóa thế chấp, chuyển nhượng, tách thửa đều được ghi một dòng. Nếu dòng cuối là đăng ký thế chấp mà chưa có dòng xóa, nhà vẫn đang là tài sản bảo đảm của ngân hàng.

Sổ cũ: cùng thông tin, khác chỗ

Mẫu bốn trang cấp trước tháng 8/2024 có đủ những nội dung trên, chỉ khác vị trí: trang 1 ghi người đứng tên, trang 2 ghi thửa đất, nhà và mục ghi chú, trang 3 là sơ đồ thửa và đầu phần những thay đổi, trang 4 là phần thay đổi tiếp theo. Một số căn còn giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng; khi đó cần xem cả hai.

Sổ cũ ghi địa danh trước khi sắp xếp phường năm 2025 không phải đổi chỉ vì lý do này: Điều 10 Nghị quyết 190/2025/QH15 không cho cơ quan nhà nước buộc đổi giấy tờ còn thời hạn sử dụng. Bảng đối chiếu tên cũ, tên mới ở bài Phường mới ở Đà Nẵng.

Xem bản gốc trước khi đưa tiền

Xin bản chụp để xem trước là một bước, còn trước khi đưa tiền cọc, xem bản gốc. So số phát hành và mã QR với bản chụp, rồi hỏi Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc văn phòng công chứng về tình trạng của thửa đất. Các bước tiếp theo, từ đặt cọc tới sang tên, ở bài Mua nhà ở Đà Nẵng: bảy bước.