Đặt cọc mua nhà: hợp đồng cọc cần ghi những gì

Tiền cọc giữ chỗ cho cả hai bên: người mua có thời gian chuẩn bị tiền và kiểm tra giấy tờ, người bán có cam kết rằng căn nhà sẽ không bán cho người khác. Khi một bên đổi ý, Bộ luật Dân sự đã có sẵn cách xử lý, nhưng hợp đồng cọc được quyền thỏa thuận khác. Vì vậy cần ghi rõ từng trường hợp trên tờ giấy cọc.

Khi một bên đổi ý

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 chia ra ba trường hợp. Ví dụ với khoản cọc 300 triệu đồng:

1. Ký hợp đồng mua bán như hẹn

   Tiền cọc

   Bên mua

   300 triệu trừ vào tiền mua nhà

   Bên bán

   Giữ tiền cọc như một phần tiền bán

2. Bên mua đổi ý, không mua nữa

   Bên mua mất

   Bên mua

   Mất 300 triệu tiền cọc

   Bên bán

   Được giữ 300 triệu

3. Bên bán đổi ý, không bán nữa

   Trả cọcPhạt cọc

   Bên mua

   Nhận lại 600 triệu

   Bên bán

   Trả lại 300 triệu cọc và nộp phạt thêm 300 triệu

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng cọc không thỏa thuận khác.

Mức phạt khi bên bán đổi ý có thể được thỏa thuận cao hơn, ví dụ gấp hai hay gấp ba tiền cọc. Mức nào do hai bên quyết định và phải ghi rõ trong hợp đồng.

Nếu giao dịch không thành vì lý do không phải lỗi của ai, như quy hoạch khác với cam kết, hai bên cần thỏa thuận trước là trả lại cọc. Không ghi thì dễ phát sinh tranh chấp về việc ai đã “từ chối”.

Mười điều nên có trong hợp đồng cọc

1. Thông tin các bên đúng như trên căn cước, của tất cả những người đứng tên trên sổ. Vợ chồng cùng đứng tên thì cả hai cùng ký.
2. Thông tin căn nhà theo sổ: số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, địa chỉ, số phát hành giấy chứng nhận.
3. Giá mua bán và cách thanh toán từng đợt: bao nhiêu, khi nào, chuyển vào tài khoản của ai.
4. Số tiền cọc, chuyển khoản thay vì tiền mặt để có chứng từ.
5. Hạn đi công chứng hợp đồng mua bán, ghi một ngày cụ thể.
6. Ai chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí công chứng. Xem cách tính từng khoản.
7. Cam kết của bên bán: nhà không tranh chấp, không bị kê biên, không cho thuê dài hạn mà chưa nói; nếu đang thế chấp thì xử lý thế nào và trước ngày nào.
8. Những trường hợp được nhận lại cọc mà không bị phạt: quy hoạch khác với cam kết, sổ không đủ điều kiện sang tên, ngân hàng không duyệt khoản vay nếu mua bằng tiền vay.
9. Mức phạt cọc, nếu muốn khác với luật.
10. Bàn giao nhà: ngày, tình trạng, đồ đạc để lại, tiền điện nước đã thanh toán tới đâu.

Có cần công chứng hợp đồng cọc không

Điều 328 không đặt yêu cầu công chứng. Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thì phải công chứng hoặc chứng thực, còn giấy cọc thì không có quy định này. Công chứng hoặc có người làm chứng giúp có thêm căn cứ về chữ ký và nội dung nếu sau này có tranh chấp. Khi đó có thể hỏi văn phòng công chứng về thông tin ngăn chặn của thửa đất.

Cọc khi mua nhà dự án

Với căn hộ, nhà phố mua từ chủ đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có hiệu lực từ 1/8/2024, đặt giới hạn cụ thể. Chủ đầu tư chỉ được nhận đặt cọc khi nhà đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, và không quá 5% giá bán; thỏa thuận cọc phải ghi rõ giá bán. Lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, đã gồm tiền cọc. Trước khi bàn giao, tổng số tiền không quá 70%, và trước khi người mua được cấp giấy chứng nhận, không quá 95%.

1. Đặt cọckhi đủ điều kiện bán5%
2. Lần thanh toán đầuđã gồm tiền cọc30%
3. Trước khi bàn giao70%
4. Trước khi có giấy chứng nhận95%

Khoản 5 Điều 23 và Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15.