Cảng Liên Chiểu, khu thương mại tự do và đất nền Hải Vân: tiến độ, nguồn cung và chi phí giữ đất

• 37,2%

  đất nền sơ cấp đang chào của cả thành phố nằm ở Hải Vân, quý III/2026

• 54

  nền đất được bán trên toàn thành phố trong quý III/2026

• 121

  người/km² ở Hải Vân, thấp nhất trong 23 phường

• 2036

  năm bến container Liên Chiểu dự kiến hoàn tất ba giai đoạn

Phía tây bắc Đà Nẵng có hai công trình lớn: bến cảng container Liên Chiểu và khu thương mại tự do. Cả hai đều có quyết định, có nhà đầu tư, có lễ khởi công. Đất nền và nhà phố quanh đó thường được rao kèm hai cái tên này. Bài này đặt tiến độ các công trình cạnh số liệu thị trường, và tính chi phí giữ một lô đất theo một giả định cụ thể. Bài không dự báo giá đất.

Ba công trình, ba mốc thời gian

• Bến cảng container Liên Chiểu: hạ tầng dùng chung công bố hoàn thành ngày 28/3/2026; bến container của liên danh Hateco và APM Terminals khởi công 25/4/2026, vốn hơn 45.000 tỷ đồng, làm trong khoảng 10 năm chia ba giai đoạn. Công suất giai đoạn 1 đạt 4 triệu TEU/năm sau ba năm vận hành.
• Khu thương mại tự do: khoảng 1.881 ha, bảy vị trí không liền nhau. Vị trí 1, 2, 3 ở phường Hải Vân. Tháng 6/2026, thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư hạ tầng cho các vị trí 2, 3, 4, tổng khoảng 910 ha và hơn 15.000 tỷ đồng. Vị trí 2 khởi động xây dựng hạ tầng ngày 27/8/2026. Vị trí 3, 4 đang kiểm đếm, bồi thường, giải phóng mặt bằng, mục tiêu khởi công tháng 12/2026 theo VOV ngày 13/10. Ngày 13/10/2026, thành phố chấp thuận thêm nhà đầu tư hạ tầng vị trí 6 ở xã Bà Nà, khoảng 154 ha, hơn 3.354 tỷ đồng.
• Tuyến nối vành đai phía Tây với cao tốc La Sơn – Túy Loan: qua phường Liên Chiểu và xã Bà Nà, mốc hoàn thành công bố là quý III/2028.

Các nguồn đọc được chưa công bố số việc làm hay số người tới làm việc theo từng mốc của các công trình này.

Đất nền đang chào ở đâu, bán được bao nhiêu

37,2%36,6%12,2%14%

• Hải Vân: 37,2%
• Điện Bàn Đông: 36,6%
• Hội An Tây: 12,2%
• Nơi khác: 14%

DKRA Consulting qua Báo Đầu tư, 23/10/2026.

Hải Vân chiếm phần lớn nhất. Toàn thành phố có 54 nền được bán trong quý, khoảng 4% số đang chào, giảm 16% so với quý II; giá sơ cấp giảm khoảng 7%. Avison Young ghi nhận nguồn cung nhà liền thổ phần lớn là hàng tồn kho và hàng mở bán bổ sung ở Hải Vân, cùng phân khu mới của Golden Hills ở Liên Chiểu; thanh khoản khoảng 25%, và ở thị trường thứ cấp, các khu xa trung tâm hoặc đất nền phân lô thiếu tiện ích giảm 10–15%.

Nhà phố, biệt thự ở Hải Vân: quý II/2026 có 1.757 căn được bán toàn thành phố, phường này chiếm 88,6% nguồn cung và gần 99% giao dịch, DKRA ghi phần lớn từ một dự án quy mô lớn. Quý III, Hải Vân chiếm 75% nguồn cung và 99% lượng bán ra, nguồn cung toàn thành phố giảm 48%, lượng bán giảm 68%, giá thứ cấp giảm khoảng 10%.

Số dân hiện nay

1. Thanh Khê25.409
2. Hòa Khánh2.749
3. Liên Chiểu1.715
4. Hải Vân121

Dân số tính tới 31/12/2024, diện tích sau sắp xếp 1/7/2025, bảng đơn vị hành chính của bài Đà Nẵng trên Wikipedia tiếng Việt.

Hải Vân rộng 406,09 km², gồm cả vùng núi và rừng Hòa Bắc, với khoảng 48.992 dân. Liên Chiểu có khoảng 70.628 dân, Hòa Khánh 112.518. Thanh Khê có hơn 25.000 người trên mỗi km². Khi xem một khu dân cư mới, đếm số nhà đã có người ở, hỏi trường và chợ gần nhất cách bao xa.

Phép tính: chi phí giữ một lô đất

Ví dụ với giả định đơn giản: mua một lô đất 2 tỷ, vay 70% (1,4 tỷ) ở lãi 13%/năm, giữ 5 năm rồi bán.

2.000

Giá mua

+910

Lãi vay 5 năm

+162

Lãi tiết kiệm bỏ lỡ

≈3.070

Giá bán để hòa vốn

Giả định: chỉ tính lãi trên 1,4 tỷ vay ở 13%/năm, không trả bớt gốc; 600 triệu vốn tự có lẽ ra gửi tiết kiệm được 5,4%/năm (lãi đơn), mức của bốn ngân hàng lớn ngày 3/11/2026. Chưa tính thuế 2% khi bán, phí môi giới, thuế đất hằng năm.

Theo giả định này, lô đất cần bán được khoảng 3,07 tỷ sau 5 năm để người mua không lỗ, tức cao hơn giá mua khoảng 54%, tương đương khoảng 9% mỗi năm. Số đã xảy ra trong cùng thời gian, theo DKRA: giá đất nền sơ cấp toàn thành phố giảm khoảng 7% trong quý III/2026, giá đất nền thứ cấp giảm khoảng 3%.

Số liệu khác trong khu vực

Nhà ở xã hội Hòa Hiệp 4 (Ecohome Hòa Hiệp), nằm ở phường Hải Vân và Liên Chiểu, có 1.476 căn. Đợt thứ ba gồm 277 căn, nhận hồ sơ từ 25/10 đến hết 30/11/2026, giá tạm tính 19.442.039 đồng/m². Điều kiện mua nằm trong bài Nhà ở xã hội ở Đà Nẵng 2026.

Nhà cho thuê: dữ liệu tháng của Zone Scouts hiện chỉ có sáu phường trung tâm và ven biển, chưa có Liên Chiểu, Hòa Khánh, Hải Vân. Muốn tính thì hỏi giá phòng thật của các nhà chia phòng cùng khu, và sổ thu của căn đang xem.

Ý kiến đã công bố của các đơn vị về đất nền được tổng hợp riêng trong bài Các chuyên gia nói gì về đất nền Đà Nẵng.

Khi xem đất ở Hải Vân, Liên Chiểu

• Lô cách cảng, cách đúng vị trí nào của khu thương mại tự do bao xa, đo trên bản đồ, không theo tin rao.
• Thuộc phân khu nào, giai đoạn nào của dự án, đã có sổ riêng từng lô chưa, hay mới là hợp đồng góp vốn.
• Hạ tầng phân khu đã xong chưa: đường, điện, nước, thoát nước. Xung quanh có bao nhiêu nhà đã có người ở.
• Tuyến xe tải ra vào cảng đi qua đâu: hỏi Ban quản lý dự án, đi thử vào giờ cao điểm.
• Gió, muối và ngập: hỏi người đang ở quanh đó về mùa đông, xem tường và kim loại của các nhà đã xây.

Tiến độ các công trình được ghi trong bài Tám công trình lớn của Đà Nẵng và mốc thời gian thật.