Thị trường nhà ở Đà Nẵng quý III/2026: căn hộ bán ra giảm 25%, đất nền 54 nền

• 2.099

  căn hộ sơ cấp bán ra trong quý, giảm 25% so với quý II

• 4.385

  căn hộ đang chào bán từ 20 dự án

• 54

  nền đất bán ra trên 1.547 nền đang chào

• 13–15%

  lãi vay mua nhà thả nổi, quý III/2026

Quý III/2026 trong một phút

Theo DKRA Consulting, căn hộ sơ cấp bán ra 2.099 căn, giảm 25% so với quý II và 24% so với cùng kỳ. Đất nền bán 54 nền, khoảng 4% số đang chào. Giá thứ cấp giảm ở cả ba phân khúc: căn hộ khoảng 3–5%, đất nền khoảng 3%, nhà phố và biệt thự khoảng 10%. Giá căn hộ sơ cấp được DKRA ghi là ổn định, kèm các chính sách ưu đãi của chủ đầu tư.

Về nguyên nhân, DKRA nêu tâm lý thận trọng của người mua trước áp lực lãi suất với đất nền, và áp lực dòng tiền của nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính với căn hộ thứ cấp. Về lãi vay: DKRA thống kê lãi cố định 12–24 tháng ở 11 ngân hàng phổ biến ở mức 10,9%/năm trong tháng 8/2026; số DXS-FERI tổng hợp ghi lãi thả nổi 13–15%/năm trong quý III. Tháng 7/2025, Agribank còn chào 6,2%/năm cho 12 tháng đầu.

Căn hộ

DKRA ghi nhận 4.385 căn đang mở bán từ 20 dự án, giảm 14% so với quý II. Nguồn cung mới giảm gần 40%. Tiêu thụ đạt 2.099 căn.

• Đang chào bán
• Bán ra trong quý
• Ước tính

4.0602.760

4.6202.670

3.4601.810

5.0902.793

4.3852.099

Q3/25Q4/25Q1/26Q2/26Q3/26

Kỳ	Đang chào bán	Bán ra trong quý
Q3/25	4.060 (ước tính)	2.760 (ước tính)
Q4/25	4.620 (ước tính)	2.670 (ước tính)
Q1/26	3.460 (ước tính)	1.810 (ước tính)
Q2/26	5.090	2.793
Q3/26	4.385	2.099

DKRA Consulting qua báo chí. Quý II và III/2026 là số DKRA công bố; các quý trước được Zone Scouts suy ra từ tỷ lệ tăng giảm DKRA nêu (ví dụ quý I = số quý II chia cho mức tăng 47% và 54%), làm tròn tới chục căn.

• Hạng căn: hạng B chiếm 46% nguồn cung và 68% lượng bán ra.
• Phường: Ngũ Hành Sơn chiếm 40% nguồn cung và 43% giao dịch toàn thành phố. Quý I/2026, hai con số này là 76% và 83%.
• Giá: giao dịch tập trung ở các dự án mới mở bán, giá trung bình 60–70 triệu/m². Giá thứ cấp giảm khoảng 3–5% trong quý, sau khoảng 6% trong quý II.

Avison Young dùng phạm vi và cách phân hạng khác, và ghi nguồn cung tăng trong quý, trong khi DKRA ghi giảm 14%. Giá sơ cấp trung bình khoảng 3.650 USD/m², gần như không đổi so với quý trước. Hơn 80% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Theo báo cáo, dự án của các chủ đầu tư có uy tín, phần lớn mở bán từ trước, đã bán hơn 80% nguồn cung sơ cấp; dự án mới mở bán trong quý đạt khoảng 20%. Hai dự án ra hàng được báo cáo nêu tên là The Camellia ở khu vực Sơn Trà với 469 căn và S-Light Tower ở khu Nam Hòa Xuân với gần 800 căn. Nhà đầu tư phía Bắc chiếm hơn một nửa số giao dịch thành công.

Nhà phố, biệt thự

Theo DKRA, nguồn cung sơ cấp giảm 48% so với quý II, khoảng 98% từ các dự án đã mở bán trước đó. Lượng bán ra giảm 68%. Phường Hải Vân chiếm 75% nguồn cung và 99% lượng bán ra. Giá sơ cấp được ghi là vẫn ở mức cao; giá thứ cấp giảm trung bình khoảng 10% so với quý II. Quý II có 1.757 căn được bán, DKRA ghi phần lớn đến từ một dự án quy mô lớn.

Avison Young đếm khoảng hơn 1.500 căn nhà liền thổ đang chào, phần lớn là hàng tồn kho và hàng mở bán bổ sung ở Hải Vân, cùng phân khu mới của Golden Hills ở Liên Chiểu. Giá sơ cấp trung bình khoảng 4.950 USD/m²; dự án mặt tiền sông Hàn hoặc ven biển Mỹ Khê – Sơn Trà 7.000–8.500 USD/m². Thanh khoản khoảng 25%, giảm so với quý trước. Ở thị trường thứ cấp, báo cáo ghi giá giảm 10–15% ở các khu xa trung tâm và các dự án đất nền phân lô thiếu tiện ích.

Đất nền

DKRA ghi nhận 1.547 nền đang mở bán, gần như không đổi so với quý II. Lượng bán ra đạt 54 nền, khoảng 4% nguồn cung, giảm 16% so với quý II. Quý I năm nay có 228 giao dịch.

• Đang chào bán
• Bán ra trong quý
• Ước tính

1.690228

1.47062

1.54754

Q1/26Q2/26Q3/26

Kỳ	Đang chào bán	Bán ra trong quý
Q1/26	1.690 (ước tính)	228
Q2/26	1.470	62
Q3/26	1.547	54

DKRA Consulting qua báo chí. Số nền chào quý I/2026 suy từ mức giảm 13% DKRA nêu cho quý II.

Hải Vân, Điện Bàn Đông và Hội An Tây chiếm khoảng 86% số nền đang chào:

37,2%36,6%12,2%14%

• Hải Vân: 37,2%
• Điện Bàn Đông: 36,6%
• Hội An Tây: 12,2%
• Nơi khác: 14%

DKRA Consulting qua Báo Đầu tư, 23/10/2026.

Giá sơ cấp cao nhất ở Hội An Đông:

1. Hội An Đông45,6–61,6 tr/m²
2. Hội An Tây29,3–47 tr/m²
3. Điện Bàn Đông17,4–26 tr/m²

03570

DKRA Consulting qua Báo Đầu tư, 23/10/2026. Khoảng thấp nhất – cao nhất của các dự án đang chào.

Giá sơ cấp giảm khoảng 7%, giá thứ cấp giảm khoảng 3% so với quý II. DKRA ghi một phần nhà đầu tư chủ động giảm giá bán để thu hồi vốn.

Dự báo của DKRA cho quý IV/2026

Đây là dự báo do DKRA công bố, không phải của Zone Scouts. Căn hộ mới khoảng 500–1.000 căn, tập trung ở Ngũ Hành Sơn, Hải Châu, Sơn Trà. Đất nền mới khoảng 50–100 sản phẩm. Nhà phố, biệt thự mới khoảng 400–500 sản phẩm. Giá sơ cấp neo cao, giá thứ cấp căn hộ tiếp tục giảm. Dự báo của các đơn vị khác được đặt cạnh nhau trong bài Các đơn vị nghiên cứu nói gì về nhà ở Đà Nẵng đến năm 2027.

Bảng giá đất đã đổi từ tháng 6

Ngày 29/5/2026, HĐND thành phố thông qua Nghị quyết 28/2026/NQ-HĐND, hiệu lực từ 10/6/2026, thay Nghị quyết 32/2025 (vốn cho dùng tạm hai bảng giá cũ của Đà Nẵng và Quảng Nam).

• Đà Nẵng cũ: giữ nguyên đơn giá, chỉ bổ sung giá cho 87 tuyến đường mới đặt tên và 26 tuyến đã xong hạ tầng. Lý do thành phố nêu là hai lần tăng liên tiếp trước đó đã đẩy giá lên bình quân 10–170%.
• Quảng Nam cũ, 78 xã phường: tăng 9–70%, bình quân khoảng 30%. Phường Hội An tăng 35%, Hội An Tây 31%, Hội An Đông 30%.

Bảng giá này không phải giá giao dịch. Nó là căn cứ tính lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, và là mức sàn khi giá ghi trong hợp đồng thấp hơn, nên các khoản này ở Hội An, Điện Bàn, Tam Kỳ tăng theo. Cách tính từng khoản nằm trong bài Bảng giá đất mới của Đà Nẵng.

Hai công trình lớn: đang ở bước nào

Trung tâm Tài chính quốc tế có cơ quan điều hành tại Đà Nẵng từ 9/1/2026, trụ sở ở Khu Công viên phần mềm số 2, với 12 thành viên chính thức đầu tiên. Tác động tới giá nhà xung quanh chưa có số liệu để đo.

Khu thương mại tự do rộng khoảng 1.881 ha, bảy vị trí không liền nhau ở phường Hải Vân, xã Bà Nà và xã Hòa Vang. Vị trí 2 khởi động xây dựng hạ tầng ngày 27/8/2026. Với vị trí 3 và 4, theo VOV ngày 13/10/2026, thành phố đang kiểm đếm, bồi thường, giải phóng mặt bằng và hoàn thiện hồ sơ, mục tiêu khởi công trong tháng 12/2026; đây là kế hoạch đã công bố. Tin rao ghi “gần khu thương mại tự do” cần được đo trên bản đồ tới đúng vị trí nào.

Những gì cần kiểm tra

• Căn bán lại: giá trên tin là giá chào, chưa phải giá giao dịch. So với giá chào trung vị cùng phường, và hỏi giá các giao dịch gần đây trong cùng tòa, cùng khu. Giá mở bán của dự án mới là một mức khác, ghi riêng khi so.
• Dự án mới: hỏi tỷ lệ đã bán thật của từng tòa, văn bản đủ điều kiện bán và chính sách khi hết thời gian hỗ trợ lãi suất.
• Vốn vay: tính khoản trả ở mức 13–15%/năm, không chỉ ở lãi ưu đãi. Vay 3 tỷ trong 20 năm, trả gốc đều, 10,9% hai năm đầu rồi 14%: tháng đầu khoảng 39,8 triệu, tháng 25 khoảng 44 triệu. Bài Lãi vay mua nhà cuối 2026 có thêm các kịch bản khác.
• Đất nền: hỏi lô đã có sổ riêng chưa, hạ tầng phân khu xong tới đâu. Nếu đang vay, tính tiền lãi cho mỗi năm giữ thêm.
• Người bán: ghi căn cứ của mức chào: các căn so sánh cùng phường, cùng loại, cùng kiểu đường vào, kèm giấy tờ và hiện trạng. Người mua sẽ hỏi các điều đó.

Giá chào và giá thuê của sáu phường trung tâm, ven biển nằm trong bài Giá chào và giá thuê nhà ở Đà Nẵng tháng 10/2026. Số liệu các quý trước được đặt nối tiếp nhau trong bài Bốn quý của thị trường nhà ở Đà Nẵng.