Bốn quý của thị trường nhà ở Đà Nẵng: đất nền từ 2.134 nền một năm xuống 54 nền một quý

Bài này đặt số liệu của DKRA Consulting và Avison Young về nhà ở Đà Nẵng theo đúng thứ tự thời gian, từ năm 2025 tới quý III/2026, cùng với lãi vay mua nhà trong cùng giai đoạn. Số quý gần nhất có đủ chi tiết trong bài Thị trường nhà ở Đà Nẵng quý III/2026.

Năm 2025

Theo báo cáo năm 2025 của DKRA, nguồn cung căn hộ sơ cấp tăng 74% so với 2024, cao nhất trong năm năm, và lượng bán ra tăng 94%. Hơn 90% căn bán được đến từ các dự án mở bán ngay trong năm. Hai phường Hòa Xuân và An Hải chiếm 53% nguồn cung và 56% lượng bán. Giá sơ cấp tăng 10–15%.

Với đất nền, cả năm có 18 dự án chào 3.577 nền, gấp 4,2 lần năm trước; 2.134 nền được bán, khoảng 60%, gấp sáu lần 2024. Phường Ngũ Hành Sơn chiếm 89% nguồn cung mới và hơn 97% lượng bán mới. Quý III/2025, giao dịch đất nền tập trung ở mức 44–54 triệu/m². Giá đất nền thứ cấp tăng khoảng 31% so với cuối 2024.

Về lãi vay, tháng 7/2025 Agribank chào 6,2%/năm cho 12 tháng đầu; nhiều ngân hàng lớn chào khoảng 5–7%/năm cho giai đoạn ưu đãi.

Đầu năm 2026

Hai tháng đầu năm 2026, căn hộ bán hơn 1.600 căn, gấp 10,4 lần cùng kỳ, theo bản tin DKRA. Ngũ Hành Sơn chiếm 47% nguồn cung và 67% giao dịch. Giá sơ cấp tăng thêm 5–10% so với cuối 2025, giá thứ cấp tăng 3–5%.

Tính cả quý I, nguồn cung căn hộ giảm 25% so với quý IV/2025, nguồn cung mới giảm hơn một nửa, lượng bán bằng 68% quý trước. Đất nền có 228 giao dịch.

Quý II/2026

DKRA ghi nhận 5.090 căn hộ đang chào từ 17 dự án, 2.793 căn được bán, tăng 54%. DKRA ghi sức cầu chậm lại trong hai tháng cuối quý. Giá sơ cấp tăng khoảng 2%, giá thứ cấp giảm khoảng 6%.

Nhà phố, biệt thự có 1.757 căn được bán, DKRA ghi phần lớn từ một dự án quy mô lớn; phường Hải Vân chiếm 88,6% nguồn cung và gần 99% giao dịch. Đất nền bán 62 nền, giảm 71%.

Quý III/2026

Căn hộ bán 2.099 căn, giảm 25%. Đất nền 54 nền, giảm 16%. Giá thứ cấp của nhà phố, biệt thự giảm khoảng 10% so với quý II, của căn hộ giảm khoảng 3–5%. Giá căn hộ sơ cấp được DKRA ghi là ổn định.

• Đang chào bán
• Bán ra trong quý
• Ước tính

4.0602.760

4.6202.670

3.4601.810

5.0902.793

4.3852.099

Q3/25Q4/25Q1/26Q2/26Q3/26

Kỳ	Đang chào bán	Bán ra trong quý
Q3/25	4.060 (ước tính)	2.760 (ước tính)
Q4/25	4.620 (ước tính)	2.670 (ước tính)
Q1/26	3.460 (ước tính)	1.810 (ước tính)
Q2/26	5.090	2.793
Q3/26	4.385	2.099

DKRA Consulting qua báo chí. Quý II và III/2026 là số DKRA công bố; các quý trước Zone Scouts suy từ tỷ lệ tăng giảm DKRA nêu, làm tròn tới chục căn.

2025, bình quân quý: ≈534Q1/2026: 228Q2/2026: 62Q3/2026: 54

2025, bình quân quýQ1/2026Q2/2026Q3/2026

DKRA Consulting qua báo chí. Năm 2025 bán 2.134 nền; cột đầu là bình quân một quý của năm đó (2.134 chia 4).

Lãi vay trong cùng thời gian

1. Ưu đãi 12 tháng, Agribank, 7/20256,2%
2. Ưu đãi phổ biến, quý II/20268,5–11%
3. Cố định 12–24 tháng phổ biến, 8/202610,9%
4. Thả nổi sau ưu đãi, 202613–15%

Agribank tháng 7/2025 và số liệu tháng 8/2026 theo Nhà đầu tư (28/8/2026), dẫn DKRA Consulting và khảo sát VARS-IRE quý II/2026. Thả nổi là lãi tham chiếu cộng biên độ 3,3–3,5 điểm; số DXS-FERI tổng hợp cũng ghi 13–15% cho quý III/2026.

Với khoản vay 3 tỷ trong 20 năm, trả gốc đều, khoản trả tháng đầu ở mức 6% là khoảng 27,5 triệu; ở 10,9% khoảng 39,8 triệu; ở 14% khoảng 47,5 triệu.

Các đơn vị nêu lý do như sau. Với đất nền quý III, DKRA nêu tâm lý thận trọng của người mua trước áp lực lãi suất. Với căn hộ thứ cấp, DKRA nêu áp lực dòng tiền của nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính. Avison Young ghi một phần dòng tiền chuyển sang tiết kiệm khi lãi thả nổi khoảng 12–15%/năm. Khảo sát PropertyGuru do Nhà đầu tư dẫn ghi hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư chỉ sẵn sàng vay khi lãi dưới 9%/năm, và toàn bộ người tham gia sẽ dừng dùng đòn bẩy khi lãi từ 11%/năm trở lên.

Phép tính cho một lô đất mua bằng tiền vay, theo một giả định đơn giản: vay 70% giá ở lãi 13%, chỉ trả lãi, không có tiền thuê. Tiền lãi mỗi năm bằng khoảng 9,1% giá mua, chưa tính phần lãi tiết kiệm của vốn tự có.

Phần của Ngũ Hành Sơn

• Phần trong nguồn cung
• Phần trong giao dịch

43%53%

47%67%

76%83%

45%46%

40%43%

11/20252T/2026Q1/2026Q2/2026Q3/2026

Kỳ	Phần trong nguồn cung	Phần trong giao dịch
11/2025	43%	53%
2T/2026	47%	67%
Q1/2026	76%	83%
Q2/2026	45%	46%
Q3/2026	40%	43%

DKRA Consulting: bản tin tháng 11/2025, 2 tháng đầu 2026, báo cáo quý I, II, III/2026 qua báo chí.

Ở cả năm kỳ, phần trong giao dịch cao hơn phần trong nguồn cung. Quý III/2026, phần của Ngũ Hành Sơn còn 40% và 43%; Avison Young nêu trong quý này có The Camellia ở khu vực Sơn Trà và S-Light Tower ở khu Nam Hòa Xuân ra hàng.

Ai đang mua, theo các báo cáo

• Nhà đầu tư phía Bắc: theo Avison Young, chiếm hơn một nửa giao dịch thành công trong quý III.
• Căn hạng B: hạng B chiếm 46% nguồn cung và 68% lượng bán, theo DKRA.
• Dự án của chủ đầu tư có uy tín: bán được hơn 80% nguồn cung sơ cấp, dự án mới mở bán trong quý khoảng 20%, theo Avison Young.

Ba chỉ số có số liệu theo kỳ

1. Lãi cố định 12–24 tháng. Phổ biến 10,9%/năm ở 11 ngân hàng, tháng 8/2026, theo DKRA. Tiết kiệm 12 tháng tại quầy ở bốn ngân hàng lớn là 5,4%/năm ngày 3/11/2026, sau khi giảm từ 5,9%.
2. Giá thứ cấp căn hộ. Tăng 3–5% trong hai tháng đầu 2026, giảm khoảng 6% trong quý II, giảm 3–5% trong quý III, theo DKRA.
3. Lượng bán ở ngoài Ngũ Hành Sơn. Quý III/2026, Ngũ Hành Sơn chiếm 43% giao dịch căn hộ, nên các phường khác chiếm 57%.

DKRA dự báo quý IV/2026 căn hộ mới khoảng 500–1.000 căn, đất nền mới khoảng 50–100 sản phẩm, giá sơ cấp neo cao, giá thứ cấp căn hộ tiếp tục giảm. Đây là dự báo của DKRA. Dự báo của các đơn vị khác nằm trong bài Các đơn vị nghiên cứu nói gì về nhà ở Đà Nẵng đến năm 2027.

Những phép tính cần làm

• Mua bằng vốn vay: tính khoản trả ở lãi ưu đãi và ở mức 13–15%/năm, rồi chia cho thu nhập cả hộ.
• Mua để cho thuê: so tiền thuê thực nhận sau chi phí với khoản trả nợ mỗi tháng. Phần thiếu cộng lại mỗi năm là chi phí của việc giữ tài sản.
• Bán lại: so mức chào với giá chào trung vị của phường và với giao dịch gần đây cùng khu. Giá mở bán của dự án mới là một mức khác, ghi riêng khi so.

Khoản trả ở từng mức lãi nằm trong bài Lãi vay mua nhà cuối 2026.