Thuê hay mua nhà ở Đà Nẵng: giá phải tăng bao nhiêu mỗi năm thì hai cách hòa nhau

• 37,2 tr

  tháng đầu nếu mua căn hộ 65 m² ở Ngũ Hành Sơn, vay 70%, gồm chi phí giữ nhà

• 16,0 tr

  tiền thuê trung vị căn hộ ở Ngũ Hành Sơn, tháng 10/2026

• 6,1%

  giá phải tăng mỗi năm để hai cách hòa nhau, nếu giữ 5 năm

• 5,4%

  lãi tiết kiệm 12 tháng dùng trong phép tính, ngày 3/11/2026

Bài này làm một phép tính cụ thể cho câu hỏi thuê hay mua: giá nhà phải tăng bao nhiêu mỗi năm thì một người mua và một người thuê cùng một căn, cùng tiêu một số tiền, có tài sản bằng nhau vào cuối kỳ. Con số đó là ngưỡng hòa vốn của phép tính, không phải dự báo giá.

Cách tính

Hai người xuất phát với cùng số tiền và mỗi tháng chi cùng một khoản.

• Người mua: trả trước 30% cùng chi phí mua, vay 70%, trả nợ và trả chi phí giữ nhà mỗi tháng. Cuối kỳ bán căn nhà, trừ chi phí bán và số nợ còn lại.
• Người thuê: gửi tiết kiệm số tiền người kia trả trước, trả tiền thuê, và mỗi tháng gửi thêm phần chênh giữa khoản người mua phải trả và tiền thuê.

Khi tài sản của hai người bằng nhau vào cuối kỳ, giá bán căn nhà lúc đó cho ra mức tăng giá hòa vốn.

Giả định	Mức dùng	Căn cứ
Giá mua	Giá chào trung vị mỗi m² × diện tích	Tin rao tháng 10/2026. Giá chào, không phải giá giao dịch
Tiền thuê	Giá thuê trung vị cả căn	Tin rao tháng 10/2026. Giá chào thuê
Khoản vay	70% giá, 20 năm, trả gốc đều	Giả định
Lãi vay	10,9%/năm hai năm đầu, rồi 14%/năm	10,9%: mức cố định phổ biến tháng 8/2026 theo DKRA. 14%: giữa khoảng thả nổi 13–15%
Lãi tiết kiệm	5,4%/năm, gộp lãi theo tháng	Biểu của bốn ngân hàng lớn ngày 3/11/2026
Tiền thuê tăng	4,5%/năm	Bằng CPI bình quân 9 tháng 2026 là 4,52%, theo Vietstock. Chưa có số đo riêng về giá thuê
Chi phí mua	1% giá	Giả định: lệ phí trước bạ 0,5% cùng công chứng, phí khác
Chi phí giữ nhà	1% giá mỗi năm	Giả định: phí quản lý, sửa chữa
Chi phí bán	3% giá bán	Giả định: thuế thu nhập cá nhân 2% cùng phí môi giới

Chỉ ba nhóm có từ 15 tin trở lên ở cả phía bán và phía thuê, nên bài chỉ tính cho ba nhóm này: căn hộ ở Ngũ Hành Sơn, căn hộ ở Hòa Cường và nhà riêng ở Ngũ Hành Sơn.

Mỗi tháng mua tốn hơn thuê bao nhiêu

Tháng đầu tiên, theo giá chào và giá thuê trung vị tháng 10/2026. Tiền tính bằng triệu đồng, riêng giá mua tính bằng tỷ đồng.

Nhóm	Diện tích	Giá mua	Trả nợ	Trả nợ và giữ nhà	Tiền thuê	Phần chênh
Căn hộ, Ngũ Hành Sơn	65 m²	3,68	34,1	37,2	16,0	21,2
Căn hộ, Hòa Cường	75 m²	5,98	55,4	60,4	28,0	32,4
Nhà riêng, Ngũ Hành Sơn	100 m²	7,42	68,8	75,0	22,5	52,5

Phần chênh là số tiền người thuê gửi thêm mỗi tháng trong phép tính. Nó giảm dần vì dư nợ giảm và tiền thuê tăng, nhưng tăng một lần ở tháng thứ 25 khi lãi chuyển sang 14%.

Giá phải tăng bao nhiêu

• Giữ 5 năm
• Giữ 10 năm
• Giữ 20 năm

6,1%5%3,1%

5,7%4,6%2,4%

7,7%6,6%5%

Căn hộ, Ngũ Hành SơnCăn hộ, Hòa CườngNhà riêng, Ngũ Hành Sơn

Kỳ	Giữ 5 năm	Giữ 10 năm	Giữ 20 năm
Căn hộ, Ngũ Hành Sơn	6,1%	5%	3,1%
Căn hộ, Hòa Cường	5,7%	4,6%	2,4%
Nhà riêng, Ngũ Hành Sơn	7,7%	6,6%	5%

Zone Scouts tính theo các giả định ở bảng trên, giá chào và giá thuê tháng 10/2026. Đây là ngưỡng của phép tính, không phải dự báo.

Với căn hộ ở Ngũ Hành Sơn giữ 5 năm, căn 3,68 tỷ phải được bán khoảng 4,96 tỷ thì hai người hòa nhau. Nhà riêng ở Ngũ Hành Sơn cần mức cao hơn hai nhóm căn hộ vì tỷ lệ tiền thuê trên giá thấp hơn: khoảng 3,6% so với 5,2–5,6%.

Để đặt cạnh các ngưỡng trên, đây là số đã công bố về giá căn hộ ở Đà Nẵng, theo DKRA Consulting: năm 2025, giá sơ cấp tăng 10–15%. Giá thứ cấp giảm khoảng 6% trong quý II/2026 và 3–5% trong quý III/2026; giá sơ cấp gần như đứng yên trong quý III. Đây là số của toàn thành phố, không riêng từng phường. Các dự báo đã công bố về giá được tổng hợp riêng trong bài Các đơn vị nghiên cứu nói gì về nhà ở Đà Nẵng đến năm 2027.

Đổi một giả định thì kết quả đổi bao nhiêu

Mức tăng giá mỗi năm để hòa nhau nếu giữ 5 năm và 10 năm, đổi từng giả định một, các giả định khác giữ nguyên.

Giả định đổi	Căn hộ, Ngũ Hành Sơn, 5 năm / 10 năm	Căn hộ, Hòa Cường, 5 năm / 10 năm	Nhà riêng, Ngũ Hành Sơn, 5 năm / 10 năm
Phép tính gốc	6,1% / 5,0%	5,7% / 4,6%	7,7% / 6,6%
Lãi sau ưu đãi 12%	5,5% / 4,3%	5,1% / 3,9%	7,1% / 6,0%
Lãi sau ưu đãi 16%	6,8% / 5,7%	6,4% / 5,2%	8,3% / 7,1%
Chỉ vay 50%	4,9% / 3,9%	4,5% / 3,4%	6,6% / 5,6%
Tiền thuê không tăng	6,6% / 5,9%	6,2% / 5,6%	8,0% / 7,1%
Tiền thuê tăng 8%/năm	5,8% / 4,1%	5,3% / 3,5%	7,5% / 6,0%
Tiền gửi lãi 7,4%/năm	7,1% / 6,3%	6,7% / 5,9%	8,7% / 7,9%

Dòng cuối dùng 7,4%/năm, mức chứng chỉ tiền gửi 12 tháng của BIDV, VietinBank ngày 1/11/2026. Lãi sau ưu đãi 12% và 16% là hai mức giả định nằm quanh khoảng 13–15% đang được báo chí ghi.

Phép tính này không tính gì

• Những thứ không đo bằng tiền: ổn định chỗ ở, quyền sửa nhà, đăng ký trường học, việc phải chuyển nhà khi hết hợp đồng thuê.
• Khả năng trả nợ: phép tính giả định người mua trả đủ mọi tháng. Khoản trả so với thu nhập nằm trong bài Vay mua căn ở giữa mỗi phường cần thu nhập bao nhiêu.
• Kỷ luật gửi tiền: nếu người thuê không gửi phần chênh mà tiêu đi, phép tính không còn áp dụng.
• Một căn cụ thể: con số trung vị không nói về căn đang xem. Căn thiếu giấy tờ, đang cần sửa hay có hợp đồng thuê sẵn sẽ ra kết quả khác.

Giá chào, giá thuê từng tháng theo phường nằm ở mục Giá theo phường.